建売住宅の維持費の種類は？30年間の総額や安く抑えるコツも解説

建売住宅を検討していると物件価格に目が向きがちですが、家は購入したあとも持ち続けるためのお金がかかり続けます。外壁の塗り替え、給湯器の交換、毎年の固定資産税、火災保険料など、30年単位で積み上げると1,000万円を超えることもめずらしくありません。

建売住宅の維持費は、中身を整理してしまえば計画に落とし込める費用です。この記事では、維持費の種類と相場、年間・築年数別の目安、30年間のシミュレーション、負担を抑えるコツを解説します。

建売住宅にかかる維持費の種類

建売住宅の維持費は、大きく4つに分けて考えると整理しやすくなります。それぞれの中身と一般的な相場を確認していきましょう。

• メンテナンス費用（修繕費）

• 保険料

• 税金

• その他の費用

メンテナンス費用（修繕費）

維持費のなかで最も金額が高くなりやすいのが、建物のメンテナンス費用です。建売住宅の多くは木造で、外壁・屋根・水回りの設備にはそれぞれ塗り替えや交換の目安時期があります。

以下は、国土交通省が工務店・リフォーム会社など約40社への調査をもとにまとめた資料から、一戸建て住宅で発生しやすい工事を整理した表です。

【主なメンテナンス工事の費用目安】

なお、費用は設備費・材料費・工事費込みの目安です。近年は資材価格が上昇しているため、実際の見積もりが上表を上回る場合もあります。

シロアリ防除が5年ごとなのは、「公益社団法人日本しろあり対策協会」が認定薬剤の有効期間を5年と定めているためです。住宅用火災警報器は、消防庁が寿命を10年とし、設置後10年を目安とした交換を呼びかけています。

新築の建売住宅では、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、売主が引き渡しから10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥について責任を負います。

ただし、外壁の塗り替えや設備の交換といった経年による工事は対象外のため、購入した側で備えておく必要があります。

保険料

建売住宅を購入すると、火災保険への加入を求められるのが一般的です。住宅ローンを利用する場合、金融機関が加入を条件としているケースが多いためです。

地震による被害に備えるには、火災保険に地震保険を付帯します。

【火災保険と地震保険の違い】

地震保険は基本料率が公表されています。木造建物（ロ構造）なら、保険金額1,000万円あたりの年間保険料は最も低い地域で1万1,200円、最も高い地域で4万1,100円と、3倍以上の開きがあります。

一方、火災保険料は建物の構造や補償範囲で大きく変わるため、1つの相場を示すのは難しいのが実情です。保険料の基準となる「参考純率」は、近年たびたび引き上げられており、2023年には住宅総合保険の参考純率を全国平均で13.0％引き上げることが公表されました。更新のたびに保険料が上がる可能性は見込んでおきましょう。

建物の保険金額を2,000万円、地震保険を1,000万円と設定した木造住宅であれば、両方あわせて年3万〜8万円程度が1つの目安になります。

税金

建売住宅を所有している間は毎年、固定資産税がかかります。市街化区域内にある物件では、都市計画税もあわせて課税されます。

【所有している間にかかる主な税金】

新築住宅の減額措置は、令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅が対象です。一般的な一戸建てなら3年度分、認定長期優良住宅なら5年度分、建物分の税額が2分の1になります（居住部分の床面積120㎡までの部分が対象）。

土地の評価額1,000万円（150㎡）、建物の評価額1,200万円という建売住宅を例にすると、税額はおおよそ次のように動きます。

• 1〜3年目（減額措置あり）：年15万円程度

• 4年目（減額措置が終了）：年20万円前後

• 築20年を過ぎたころ：年10万円を下回ることも多い

4年目に負担が増えるのは減額措置が終了するためですが、建物の評価額は年数とともに下がるので、その後は少しずつ軽くなります。

全期間においては、年10万〜20万円程度を見ておくとよいでしょう。

その他の費用

その他にも、住まいや地域の事情によって発生する費用があります。加入や導入が任意のものも多い部分です。

【建売住宅で発生することがあるその他の費用】

その他の費用については、特に以下の点に注意することが大切です。

• 自治会やホームセキュリティは、加入有無で年間数万円から十数万円の差が生じる

• 浄化槽がある物件は管理義務があるため、購入前に下水道の整備状況を確認する

• 外構は建物より劣化が目につきにくく、後回しにされやすい

【項目別】建売住宅にかかる維持費の平均金額

ここまでの目安をもとに、1年あたりいくらかかるのかを整理します。以下のモデルケースで試算しました。

ここでは、以下の項目に分けて維持費の平均金額を算出します。

• 年間の維持費目安

• 築年数別の維持費目安

※この章で紹介する数値はあくまで目安となり、金額を確約するものではない

年間の維持費目安

まず、1年あたりの平均額を項目別に見てみましょう。

【建売住宅の年間維持費の目安】

※メンテナンス費用は、30年間の総額を1年あたりに均等割りした金額。

ここから読み取れるのは、維持費の6割前後をメンテナンス費用が占める点です。税金や保険料は毎年ほぼ一定額が出ていくのに対し、メンテナンス費用はそれらを上回る規模になります。

ただし、この費用が毎年均等にかかるわけではありません。まったく工事をしない年もあれば、外壁と屋根の塗り替えが重なって一度に100万円を超える年もあります。月あたりに直すと約2万3,000円になるため、住宅ローンの返済とは別枠でこの程度を積み立てておくと安心です。

※月約2万3,000円は修繕費約840万円を30年間で割った積立目安です。税金・保険料などを含む維持費全体の年平均約45万円とは異なります。

築年数別の維持費目安

次に、築年数によって維持費がどう変わるのかを見ていきます。同じ家でも、築1年目と築15年目ではかかるお金がまったく違います。

【築年数別・建売住宅の維持費の目安（年平均）】

※端数をカットしているため、各項目の合計と総額は一致しない場合がある。

この表からは、以下3つのことが読み取れます。

• 築10年までは維持費の負担が軽い傾向にあり、設備も外装も新しく、売主の保証が効く時期でもある

• 築11〜15年と築26〜30年は外壁と屋根の塗り替えが重なり、いずれも年50万円を超える

• 税金は建物の評価額が下がるにつれて軽くなるが、その減り方よりもメンテナンス費用の増え方が大きい

負担が軽い時期に「思ったよりお金がかからない」と感じて積み立てをしないまま過ごすと、築11年以降の出費が重くのしかかります。

あらかじめ逆算しておくと、資金計画が立てやすくなります。

30年間ならいくら？建売住宅の維持費をシミュレーション

前の章と同じモデルケースで、30年間の総額を試算しました。中位の想定に加えて、条件によって振れ幅もあわせて示します。

【建売住宅の維持費・30年間シミュレーション】

※その他の費用の上限は、ホームセキュリティを30年間導入し続けた場合を想定。

中位の想定では30年間で約1,350万円、年平均で約45万円という結果になりました。幅が大きいのは、外壁材や住宅設備のグレード、地域による保険料の違い、ホームセキュリティを導入するかどうかで総額が変わるためです。

「思っていたより多い」と感じる場合もありますが、賃貸住宅でも建物の修繕費は家賃に含まれています。

持ち家ではそれが自分の手元での積み立てに置き換わっているだけと考えると受け止め方も変わってきます。大切なのは、負担が増える時期をあらかじめ知っておくことです。

建売住宅の維持費を安く抑えるコツ

維持費をゼロにはできませんが、工夫によって総額を抑えることは十分に可能です。ここでは、以下5つのコツを紹介します。

• 日頃のこまめなメンテナンスを怠らない

• メンテナンスフリーの外壁を検討する

• 耐震性・断熱性の高い住宅を選ぶ

• 保証・アフターサービスが充実している工務店を選ぶ

• 保険料のプランを見直す

日頃のこまめなメンテナンスを怠らない

より効果が大きいといえるのは、日常の手入れです。次のような確認を習慣にするだけで、結果として大規模な工事を先送りできる可能性があります。

• 雨樋にたまった落ち葉やゴミを年1〜2回取り除く

• 外壁のひび割れや、コーキング（外壁材のつなぎ目を埋める材料）の切れがないか年1回確かめる

• 浴室や洗面所の換気を心がけ、水漏れの跡がないか見ておく

• 床下点検口や屋根裏で湿気やシミが出ていないか確認する

早い段階で見つかれば数万円の補修で収まるものが、内部の木材まで傷むと数十万円以上の工事に発展します。特に雨漏りとシロアリの被害は、気づいたときには広がっているケースも少なくありません。

メンテナンスフリーの外壁を検討する

外壁は維持費のなかでも金額が大きい部分です。塗り替えの周期が長い外壁材であれば、30年間の工事回数を減らせます。

塗り替えの周期が比較的長いとされる外壁材には、次のようなものがあります。

• タイル外壁：表面の塗り替えが基本的に不要だが、目地の点検は必要になる

• ガルバリウム鋼板：汚れに強く、塗り替えの周期が長い傾向にある

• 窯業系サイディング：汚れが付きにくく、塗膜が長持ちしやすい

建売住宅は完成した状態で販売されるため、外壁材を自分で選ぶことはできません。だからこそ、見学の段階で「外壁は何を使っているか」「次の塗り替えはいつごろの想定か」を確認しておくことに意味があります。

価格や間取りと並べて、判断材料の1つに加えてみてください。

耐震性・断熱性の高い住宅を選ぶ

耐震性については、地震保険に耐震等級割引が用意されています。

耐震等級3なら50％、等級2なら30％、等級1なら10％の割引が適用されます（併用は不可）。

保険料が下がるだけでなく、地震による損傷そのものを抑えられる点もポイントです。

断熱性の高さは、冷暖房の効率を上げるだけではありません。壁の内部で結露が起きにくくなり、木材や断熱材の劣化を防げます。

さらに認定長期優良住宅であれば、固定資産税の減額期間が3年度分から5年度分に延びます。物件を比較する際は、住宅性能評価書や認定通知書の有無も確認しておきましょう。

保証・アフターサービスが充実している工務店を選ぶ

前述のとおり、新築の建売住宅では売主が10年間の責任を負いますが、これは法律で定められた最低ラインです。

ハウスメーカーや工務店によっては、独自の定期点検や延長保証を用意しています。無償点検が続く期間が長いほど不具合を早く見つけられ、結果として修繕費を抑えられます。

物件を検討する際は、次の項目を確認しておくと安心です。

• 定期点検の時期と回数、無償で受けられる期間

• 法律上の10年保証に上乗せされた保証があるか、その適用条件

• キッチンや給湯器など住宅設備の保証期間（メーカー保証との違い）

• 引き渡し後の相談窓口が用意されているか

• 修繕を依頼したときの対応の早さや、過去の実績

同じ価格帯の物件でも、アフターサービスの手厚さには差があります。購入時の価格だけでなく、住み始めてからの支えまで含めて比べてみてください。

保険料のプランを見直す

保険料は、契約内容を見直すことで負担を軽減できる費用です。特に火災保険は、補償の設計次第で金額が変わります。

• ハザードマップを確認したうえで、補償範囲は住まいのリスクにあわせて必要なものを選ぶ

• 免責金額（自己負担額）を設定して保険料を抑える

• 契約期間を長めにして一括で払う（長期契約は割安になるのが一般的）

• 地震保険の割引制度（免震建築物割引、耐震等級割引、耐震診断割引、建築年割引）を確認する

• 更新のタイミングで複数の保険会社を比較する

補償範囲を狭めるときは慎重な判断が必要です。外した補償は、万が一のときに支払われません。なお、地震保険の保険料は国が定める基本料率で決まるため、保険会社を変えても金額は変わらず、割引制度の活用が中心になります。

建売住宅の維持費は30年単位で考えて資金計画を立てよう

建売住宅の維持費は主に、メンテナンス費用・保険料・税金・その他の費用の4つに整理できます。モデルケースでの試算では、30年間の総額は約1,350万円、年平均で約45万円という結果になりました。

ポイントは、維持費が毎年均等にかかるとは限らない点です。築11〜15年と築26〜30年に外壁・屋根の塗り替えという山が来ます。負担が軽い時期に積み立てを始めておくと、大きな負担が生じたときにあわてずに済みます。

維持費は、住まいの選び方でも変わります。外壁材の種類、耐震性や断熱性、保証やアフターサービスの手厚さ。いずれも購入前にしか確認できない要素です。物件価格や間取りと同じ重さで、住み始めてからのお金にも目を向けてみてください。

横尾材木店では、埼玉・群馬・栃木・茨城を中心に分譲住宅をお届けしており、引き渡し後のアフターサービス窓口もご用意しています。物件ごとの仕様や保証の内容も、見学の際にお気軽にお尋ねください。