金融機関で取り扱っている住宅ローンのなかに、「フラット35」という商品があります。
フラット35は、「審査が比較的に厳しくない住宅ローン」ともいわれており、会社員や公務員から個人事業主まで、幅広い方々に選ばれている商品です。
では、フラット35の利用条件や審査基準は、どのような内容なのでしょうか。
銀行などの民間金融機関が提供する一般的な住宅ローンとの違いや、審査の流れ、利用するメリットとデメリットなど、フラット35の基本的な情報をお伝えします。
フラット35と一般の住宅ローンの違いとは？
フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して扱う住宅ローンです。
申し込みや契約などは、フラット35を扱う民間の金融機関で行います。
フラット35の特徴の一つが、「全期間固定金利の住宅ローン」であること。
市場金利が大きく変動しても、返済中の金利は変わりません。
こうした商品は金融機関から見ればリスクが大きく、銀行などが提供する一般的な長期住宅ローンにはない特徴といえます。
また、「保証料がない」ことも特徴です。
一般的な住宅ローンの場合、契約時にローン保証会社への保証料が必要ですが、フラット35では保証料が不要なため、契約時に必要な諸費用を安く抑えられます。
さらに、多くの住宅ローンで加入が義務となっている団体信用生命保険（団信）も、フラット35は「加入は任意」である点も、ほかの住宅ローンにはない特徴です。
フラット35の利用条件と審査基準
フラット35を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
・申込時の年齢が70歳未満
・返済期間は15年以上（60歳以上の方は10年以上）
・借入額は100万円～8,000万円
・床面積が一定以上（一戸建ては70m2以上、マンションは30m2以上）あること
これらの条件は、銀行などが提供する一般的な住宅ローンでもほぼ同じです。
一般的な住宅ローンと大きく違うのが、審査基準です。フラット35では、以下の基準を設けています。
・返済負担率は35％以内（年収400万円未満の場合は30％）
・住宅金融支援機構の定める技術基準に適合する住宅であること
一般的な住宅ローンの場合、勤続年数や雇用形態、最低年収、団体信用生命保険に加入できる健康状態といった内容も審査で確認されます。
これに対してフラット35の審査基準は、基本的には「返済負担率」と「住宅の性能」のみとなっています。
このため、転職や起業して間もない人や年収の少ない人、契約社員やパートの人、健康に不安のある人なども、審査に通るチャンスがあります。
これが、フラット35は「審査が厳しくない」といわれる理由です。
なお、返済負担率は年収400万円を境に異なり、年収400万円未満の方は30％、400万円以上の方は35％が上限です。
ただ、ゆとりある返済プランを立てるには、返済負担率を25％以内に設定されることをおすすめします。
住宅金融支援機構の定める技術基準とは？
審査で確認される「住宅の技術基準」は、フラット35のホームページでも公開されています。
ここでは、新築住宅に求められる主な技術基準をお伝えします。
・断熱等性能等級4以上、かつ一次エネルギー消費量等級4以上
・耐火構造もしくは準耐火構造
・配管設備の点検がしやすいこと（点検口などを設置していること）
基本的には、現行の建築基準法と省エネ住宅に求められる性能を満たす家であれば、技術基準をクリアできます。
このほかにも細かな規定がありますので、詳しくはフラット35のホームページまたは施工会社に確認しましょう。
フラット35を利用するメリット
審査基準のほかにも、フラット35を利用することで享受されるメリットはいくつかあります。
フラット35を利用するメリットを紹介しましょう。
金利上昇リスクがない
フラット35は全期間固定金利ですから、契約時の金利が完済まで維持されます。
このため、金利上昇リスクを避けられるのがメリットの一つです。
契約時にトータルの返済額も、毎月の返済額も確定しますから、返済計画が立てやすい点もメリットといえるでしょう。
初期費用やランニングコストを抑えられる
一般的な住宅ローンでは、契約時に数万円から数十万くらいの保証料が必要です。
フラット35は保証料が不要なため、この費用を抑えられます。
別途、連帯保証人を準備する必要もありません。
また、繰り上げ返済の手数料も無料です。
なお、1回の繰り上げ返済の最低額は100万円となっており、頻繁に繰り上げ返済をしたい方には不便に感じるかもしれません。
団体信用生命保険の加入は任意
ほとんどの住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が義務となっており、保険に加入できない場合は審査に通らず、融資が受けられません。
フラット35は団体信用生命保険への加入が「任意」ですから、健康上の理由で加入できない人でも、審査に通る可能性があります。
なお、保険に加入しないと契約者に万一のことがあった際に、ローン残債が遺された家族に引き継がれます。
家族に負担をかけないためにも、フラット35の「新機構団信」または一般的な生命保険に加入することをおすすめします。
フラット35を利用するデメリット
フラット35には、メリットだけでなくデメリットもあります。
次の点を理解した上で、利用を検討しましょう。
金利が下がっても返済額は変わらない
金利上昇リスクがない一方で、市場金利が下がっても適用金利や返済額は変わりません。
金利が下がったときの恩恵が受けられない点が、デメリットの一つです。
変動金利タイプより金利が高い
一般的に、フラット35のような固定金利タイプの住宅ローンの金利は、変動金利タイプよりも高く設定されています。
仮に、現在の金利が完済まで続くとした場合、トータルの返済額は変動金利タイプの方が安くなります。
2024年現在のフラット35の金利は年1.870％（※）ですが、変動金利タイプの住宅ローンには、1％未満の商品も多く存在します。
（※）2024年1月現在で、返済期間21～35年の場合の最頻金利。
適合証明書が必要
フラット35の審査基準の一つに、「住宅金融支援機構の定める技術基準に適合すること」という項目があります。
基準に適合していることを証明するには、第三者機関に依頼して建物を検査してもらい、「適合証明書」を取得しなければなりません。
取得に必要な費用は検査機関によって異なりますが、目安は5～15万円です。
取得方法は、「フラット35の審査の流れ」の章でお伝えします。
フラット35の利用に向いている人・向かない人
フラット35を利用することで、得をする人もいれば損をする人もいます。
利用するかどうかで迷ったら、以下の「向いている人」「向かない人」を参考にしてみましょう。
フラット35が向いている人
・収入が不安定な人（個人事業主・勤続年数が短い人など）
・金利上昇リスクが心配な人
・健康に不安がある人
フラット35が向かない人
・借入期間が短い人（借入額が少ない人）
・金利の低い商品を選びたい人
・金利上昇リスクに対応できるだけの収入がある人
フラット35の審査の流れ
これから新築戸建住宅を建てる人の場合、フラット35の審査は「金融機関による審査」と「技術基準をクリアしているかの審査」の大きく2段階にわけて進められます。
ここで、申し込みから融資を受けるまでの流れと必要書類について説明します。
金融機関の事前審査・本審査
フラット35を扱う金融機関に、事前審査を申し込みます。
事前審査の結果が通知されるのは、申込日から2～3日後くらいです。
事前審査に通ったら、本審査を申し込みます。
団体信用生命保険（新機構団信）に加入する場合は、併せて申し込みます。
本審査では金融機関に加え、住宅金融支援機構も審査に加わるため、結果が出るまでに1～2週間くらいかかるのが一般的です。
事前審査に通っても本審査に通らない可能性もありますから、スケジュールに余裕をもって申し込みましょう。
なお、金融機関の事前審査・本審査の申込時に必要な書類は、以下の通りです。
■申込時の必要書類
・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
・所得を証明する書類（特別徴収税額の通知書、納税証明書および確定申告書など）
・建設費の確認書類（工事請負契約書、売買契約書など）
・登記事項証明書
必要書類は購入する住宅の種類や金融機関によって異なります。
あらかじめ金融機関の窓口やホームページで確認してください。
設計検査の申請
本審査に通ったら、設計検査機関に検査の申請を行います。
申請書式は、フラット35のホームページでもダウンロードできます。
この検査に合格しなければ、着工できません。
合格した方には通知が送られてきますので、それを受け取ってから着工されます。
中間現場検査の申請
着工後、一定のところまで工事が進んだら、検査機関に「中間現場検査」を申請します。
検査で改善の指摘が入ったら、速やかに修正してもらいます。
竣工現場検査の申請
竣工後も、検査機関に「竣工現場検査」を申請します。
これに合格すると、「適合証明書」が交付されます。
金融機関で契約する
金融機関で、金銭消費貸借契約の手続きを行います。
その際に、適合証明書の提出を求められますから、準備してから契約に臨みましょう。
なお、契約時には抵当権設定などの登記手続きや、火災保険の加入手続きも行います。
すべてが完了したら引渡しとなり、融資の実行です。
まとめ
フラット35は、勤続年数や雇用形態といった審査基準が少なく、一般的な住宅ローンと比べて厳しくないといわれます。
その代わり、住宅に関する技術基準がありますから、具体的な内容を確認した上で、家づくりを進めることが大切です。
フラット35に限らず、すべての住宅ローンにいえることですが、利用するメリットがあればデメリットもあります。
ほかの住宅ローンとも比べながら、多くのメリットを享受できる商品を選ぶことも、住宅ローンを賢く活用するポイントです。
