フラット35の審査基準は？メリットやデメリット・審査の流れも解説

金融機関で取り扱っている住宅ローンのなかに、「フラット35」という商品があります。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して取り扱う住宅ローンです。民間の住宅ローンとは異なる利用条件があり、会社員や公務員だけでなく、個人事業主や転職して間もない方なども検討できる商品です。

では、フラット35の利用条件や審査基準は、どのような内容なのでしょうか。

フラット35では年収に対する返済負担率や、住宅の技術基準などが定められています。ただし、条件を満たせば必ず融資を受けられるわけではありません。

この記事では、一般的な住宅ローンとの違いや、審査で確認されるポイント、申し込みから融資実行までの流れ、利用するメリット・デメリットなどをわかりやすく解説します。

フラット35と一般の住宅ローンの違いとは？

フラット35とは、独立行政法人の住宅金融支援機構と、民間の金融機関が提携して扱う住宅ローンです。申し込みや契約などは、フラット35を取り扱う民間の金融機関で行います。

フラット35の特徴の一つが、「全期間固定金利の住宅ローン」であることです。借入時に適用された金利は、原則として返済終了まで変わりません。そのため、市場金利が上昇しても、金利上昇によって毎月の返済額が増える心配がありません。

ただし、フラット35Sなどの金利引下げ制度を利用する場合は、所定の期間終了後に適用金利が変わることがあります。

また、「保証料がない」ことも特徴です。一般的な住宅ローンでは保証料が必要な商品もありますが、フラット35では保証料が不要です。ただし、融資手数料や物件検査費用などは別途必要になるため、諸費用全体で比較することが大切です。

さらに、民間の住宅ローンでは加入が必要となることが多い団体信用生命保険（団信）についても、フラット35は加入しない選択ができます。

※民間住宅ローンの条件は金融機関や商品によって異なります。スマートフォンでは表を左右にスクロールして確認できます。

フラット35の利用条件と審査基準

フラット35を利用するには、申込者と購入する住宅の両方が、所定の条件を満たす必要があります。主な利用条件は以下のとおりです。

• 申込時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済の場合を除く）
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方であること
• 返済期間は原則15年以上（申込者または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）
• 借入期間の上限は、原則35年または80歳から申込時の年齢を引いた年数のいずれか短い方
• 借入額は100万円以上1億2,000万円以下
• 住宅の床面積が一定以上（一戸建ては50㎡以上、マンションは30㎡以上）であること
• 住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する住宅であること

※2026年4月1日現在の住宅金融支援機構の公表条件に基づきます。借入額は住宅の建設費または購入価額などの範囲内となります。詳しくは住宅金融支援機構の利用条件をご確認ください。

また、フラット35では、年収に対する年間返済額の割合である「総返済負担率」の基準を設けています。

• 年収400万円未満：総返済負担率30％以下
• 年収400万円以上：総返済負担率35％以下

ここで注意したいのが、返済負担率に含まれるのは、これから借りる住宅ローンの返済額だけではないという点です。

自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなど、ほかの借入れも含めた年間返済額で判断されます。

フラット35は、民間住宅ローンで設定されることのある最低勤続年数などについて、一律の利用条件を設けていないため、転職や起業をして間もない方、契約社員やパートの方なども申し込みを検討できます。

返済負担率の計算例

返済負担率は、次の計算式で求められます。

総返済負担率（％）＝すべての借入れの年間返済額 ÷ 年収 × 100

例えば、ほかに借入れがない場合、年収ごとの年間返済額の上限は次のようになります。

※上記は返済負担率の基準をもとにした単純計算です。借入可能額や審査承認額を示すものではありません。

例えば年収400万円の方が、自動車ローンを毎月3万円返済している場合、その年間返済額36万円も計算に含まれます。年間返済額の上限140万円から36万円を差し引くと、住宅ローンの返済に充てられる年間返済額は104万円、月額では約8万7,000円となります。

ただし、これはあくまで審査基準上の計算例です。審査基準の上限まで借りられることと、無理なく返済できることは異なります。

家計にゆとりを持たせるには、手取り収入や生活費、教育費なども考慮し、返済負担率を25％程度以下に抑えることも一つの目安です。ただし、家族構成や支出状況によって適切な割合は異なります。

関連記事：住宅ローンは年収の何倍が目安？理想的な借入額や注意点も解説

住宅金融支援機構の定める技術基準とは？

審査で確認される「住宅の技術基準」は、フラット35の公式ホームページでも公開されています。

フラット35では、申込者の返済能力に関する審査とは別に、購入する住宅が所定の技術基準を満たしている必要があります。新築住宅では、省エネルギー性能のほか、住宅の構造や耐久性などに関する基準が設けられています。

なお、2025年4月から原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されたことに伴い、フラット35の技術基準や検査手続きも見直されています。省エネ性能については、建築時期や申請時期、適用する制度などによって確認方法が異なります。

また、フラット35Sのように、一定の省エネルギー性能や耐震性能などを満たす住宅を対象とした金利引下げ制度もあります。ただし、建築基準法の要件を満たしているだけで、必ずフラット35のすべての技術基準に適合するとは限りません。

住宅を購入する際には、フラット35を利用できる住宅であるか、必要な適合証明書を取得できるかを、事前に施工会社や販売会社へ確認しましょう。

詳しくは住宅金融支援機構の公式サイト（利用条件・住宅の基準）をご確認ください。

フラット35を利用するメリット

審査基準のほかにも、フラット35にはいくつかのメリットがあります。主なメリットを紹介しましょう。

金利上昇リスクがない

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に適用された金利が原則として完済まで維持されるため、市場金利が上昇しても、金利上昇を理由に毎月の返済額が増えることはありません。

住宅ローンは返済期間が長くなることも多いため、将来の返済計画を立てやすい点は大きなメリットです。なお、フラット35Sなどの金利引下げ制度を利用する場合は、引下げ期間終了後の返済額も考慮しておく必要があります。

初期費用やランニングコストを抑えられる

一般的な住宅ローンでは、契約時に保証料が必要となる商品があります。一方、フラット35では保証料が不要です。連帯保証人も原則として必要ありません。

また、繰上返済手数料も無料となっています。一部繰上返済の最低金額は、金融機関の窓口で申し込む場合は100万円以上ですが、インターネットサービス「住・MyNote」から申し込む場合は10万円以上です。

ただし、保証料が不要であっても、融資手数料や物件検査手数料などは必要になります。利用する金融機関ごとに、諸費用を含めた総額を確認しましょう。

団体信用生命保険の加入は任意

多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必要です。一方、フラット35は、健康上の理由などで団体信用生命保険に加入できない場合でも、融資を利用できる可能性があります。

ただし、団体信用生命保険に加入しない場合、契約者に万一のことがあっても、保険によって住宅ローンの残債が完済される仕組みはありません。

残された家族に返済の負担が生じる可能性もあるため、新機構団信への加入や、必要な保障を生命保険で備えることなどを検討しましょう。

フラット35を利用するデメリット

フラット35には、メリットだけでなくデメリットもあります。次の点を理解した上で、利用を検討しましょう。

金利が下がっても返済額は変わらない

金利上昇リスクがない一方で、市場金利が下がっても、借入中の適用金利や返済額は原則として変わりません。そのため、金利が下がったときの恩恵を受けにくい点はデメリットの一つです。

なお、借り換えによって返済条件を見直せる場合もありますが、借り換えに必要な費用などを含めて検討することが大切です。

変動金利タイプより金利が高い

一般的に、全期間固定金利タイプの住宅ローンは、借入当初の金利が変動金利タイプより高く設定される傾向があります。そのため、金利が変わらないという仮定では、変動金利タイプの方が総返済額を抑えられる場合があります。

ただし、変動金利には将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。単純に現在の金利だけで判断するのではなく、金利が上昇した場合の返済額も比較することが大切です。

また、フラット35の金利は、借入期間、融資率、団体信用生命保険の加入状況、取り扱う金融機関などによって異なります。適用される金利は原則として申込時ではなく、資金を受け取る時点の金利です。

最新の金利については、フラット35公式サイトで確認しましょう。

適合証明書が必要

フラット35では、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合する住宅であることが求められます。そのため、原則として所定の物件検査を受け、技術基準に適合していることを示す「適合証明書」を取得する必要があります。

物件検査に必要な費用は、検査機関や住宅の種類などによって異なります。なお、住宅性能評価制度や長期優良住宅などの制度を活用している場合は、一部の検査手続きを省略できるケースもあります。

分譲住宅を購入する場合には、販売会社が適合証明に関する手続きを進めていることもありますので、事前に確認しましょう。

フラット35の利用に向いている人・向かない人

フラット35が適しているかどうかは、収入状況だけでなく、金利に対する考え方や将来の生活設計によっても異なります。利用するかどうか迷ったときは、以下の特徴を参考にしてみましょう。

フラット35が向いている人

• 転職直後や個人事業主など、民間住宅ローンの勤続年数に関する条件が気になる人
• 金利上昇リスクをできるだけ避けたい人
• 毎月の返済額を予測しやすくしたい人
• 健康上の理由などで団体信用生命保険に加入できない人

ただし、これらの条件に該当しても、必ず審査に通るわけではありません。

フラット35が向かない人

• 借入当初の金利の低さを重視したい人
• 将来の金利変動を踏まえた返済計画を立てられる人
• 借入期間が短く、ほかの住宅ローンの方が総返済額を抑えられる可能性がある人

どちらが適しているかは、借入額・借入期間・金利・諸費用などを総合的に比較して判断しましょう。

フラット35の審査の流れ

これから新築戸建住宅を建てる場合、フラット35の利用にあたっては、大きく分けて「金融機関などによる融資審査」と「住宅の技術基準に適合しているかを確認する物件検査」が必要です。

ここでは、申し込みから融資実行までの一般的な流れと必要書類について説明します。なお、新築分譲住宅や中古住宅を購入する場合は、検査の進め方や必要な手続きが異なる場合があります。

金融機関の事前審査・本審査

まず、フラット35を取り扱う金融機関に申し込みを行います。金融機関によっては、最初に事前審査を受け、その結果を確認してから本審査に進みます。

事前審査は、申込者の収入や借入希望額などをもとに、融資の見込みを確認するものです。本審査では、申込内容や提出書類などをもとに、金融機関および住宅金融支援機構が審査を行います。団体信用生命保険に加入する場合は、必要に応じてその申し込みも行います。

審査結果が出るまでの期間は、金融機関や申込内容、提出書類の状況などによって異なります。また、事前審査に通っても、本審査で必ず承認されるわけではありません。住宅の購入や建築を進める際には、スケジュールに余裕を持って申し込みましょう。

申込時の主な必要書類

• 本人確認書類
• 収入・所得を証明する書類
• 工事請負契約書または売買契約書など
• 物件の概要がわかる書類
• その他、金融機関から指定される書類

必要書類は、購入する住宅の種類や金融機関、申込者の勤務形態などによって異なります。あらかじめ金融機関の窓口やホームページで確認してください。

設計検査の申請

新築住宅を建築する場合、通常は設計段階で、フラット35の技術基準に適合しているかを確認するための設計検査を申請します。申請には、所定の書類や設計図書などが必要です。

なお、住宅性能評価や長期優良住宅などの制度を活用する場合、一定の条件を満たせば設計検査を省略できるケースがあります。また、すでに完成している新築住宅では検査の進め方が異なる場合があります。

中間現場検査の申請

新築戸建住宅を建築する場合、所定の工事段階で中間現場検査を行うことがあります。検査で改善が必要な箇所を指摘された場合は、施工会社と確認しながら対応します。

ただし、建設住宅性能評価や住宅瑕疵担保保険の検査など、ほかの制度を利用している場合は、一定の条件で中間現場検査を省略できることがあります。

竣工現場検査の申請

住宅が完成したら、所定の方法で竣工現場検査を実施し、技術基準への適合を確認します。必要な確認が完了し、基準を満たしていることが確認されると、適合証明書が交付されます。

なお、ほかの住宅性能評価制度などを活用して、一部の検査手続きを省略できる場合もあります。

金融機関で契約する

融資審査の承認後、金融機関との間で金銭消費貸借契約の手続きを行います。融資実行までには、適合証明書の提出や抵当権設定に関する登記手続き、火災保険の加入なども必要になります。

契約・融資実行・引渡しの順序や具体的な日程は、金融機関や購入する物件の状況などによって異なるため、事前に確認しておきましょう。

よくある質問（FAQ）

まとめ

フラット35は、全期間固定金利で返済計画を立てやすく、民間住宅ローンとは異なる利用条件を持つ住宅ローンです。

一律の最低勤続年数要件がないため、転職して間もない方や個人事業主なども、住宅ローンの選択肢として検討できます。ただし、審査では年収に対する総返済負担率や申込内容、住宅の技術基準などが確認されます。

また、金利上昇リスクを避けられるメリットがある一方で、借入当初の金利や諸費用などにも注意が必要です。

フラット35に限らず、住宅ローンを選ぶときは、借りられる金額だけでなく、無理なく返済を続けられる金額を考えることが重要です。ほかの住宅ローンとも比較しながら、ご自身の収入や将来の生活設計に合った商品を選びましょう。