住宅ローンは年収の何倍が目安？理想的な借入額や注意点も解説

住宅ローンの借入額は、年収の5〜7倍程度が一つの目安とされています。ただし、「年収の何倍までなら借りても大丈夫」と一律に判断できるわけではありません。

住宅ローンを考える際には、年収倍率だけでなく、毎月の返済額や返済負担率、生活費、教育費、将来の収入変化なども含めて考えることが重要です。

また、金融機関から提示される「借入可能額」と、家計に無理なく返済できる「適正な借入額」は異なります。

この記事では、住宅ローンは年収の何倍を目安にすればよいのか、最新のフラット35利用者調査や年収別の早見表をもとに解説します。無理のない住宅購入予算を考えたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンは年収の何倍が目安？

結論からいうと、住宅ローンの借入額を考える際は、年収の5〜7倍程度を一つの目安として考える方法があります。

例えば、年収500万円であれば、2,500万〜3,500万円程度です。

ただし、「年収の5〜7倍であれば無理なく返済できる」という意味ではありません。家族構成や生活費、教育費、他の借入、返済期間、住宅ローン金利などによって適正な借入額は変わります。

そのため、年収倍率は住宅購入予算を考える際の「入口」として利用し、最終的には毎月の返済額から判断することが大切です。

住宅金融支援機構が公表した「2025年度フラット35利用者調査」では、住宅の種類別の年収倍率は以下のとおりです。

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参考：2025年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

ここで注意したいのは、フラット35利用者調査の「年収倍率」は、住宅ローンの借入額ではなく、住宅購入に必要となった所要資金を世帯年収で割った数値であることです。

そのため、「年収500万円なら必ず3,000万〜4,000万円程度を借りられる」という意味ではありません。実際の借入可能額は、金利や返済期間、他の借入状況、金融機関の審査などによって変わります。

一方で、中古戸建や中古マンションでは、年収の5.6倍や5.3倍と、やや低めの傾向があります。

年収倍率と返済負担率の違い

住宅ローンの借入額を考えるときは、「年収倍率」だけでなく「返済負担率」も確認することが重要です。

例えば、年収500万円で年間の住宅ローン返済額が120万円の場合、返済負担率は24％です。

フラット35では、住宅ローン以外の借入も含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準があります。

住宅ローンの年収倍率を考慮するときの注意点

ここでは、住宅ローンの年収倍率を考慮するときの注意点として以下の2つを紹介します。

• 借入可能額＝無理なく返済できる金額ではない
• 年収以外にも住宅ローンの審査基準がある

順番に見ていきましょう。

借入可能額＝無理なく返済できる金額ではない

金融機関が提示する借入可能額は、審査条件に基づいて算出された金額であり、必ずしも家計に無理なく返済できる金額と一致するわけではありません。

同じ年収でも、子どもの人数や教育費、車の保有状況、他のローン、毎月の生活費などによって住宅ローンに充てられる金額は異なります。

そのため、「いくらまで借りられるか」ではなく、「住宅購入後も十分な生活資金や貯蓄を確保できるか」という視点から借入額を決めることが重要です。

年収以外にも住宅ローンの審査基準がある

住宅ローンの審査では、年収以外にも以下のような項目が考慮される点に注意してください。

• 年齢：借入時の年齢や完済時の年齢が基準内であるか
• 勤続年数：現在の勤務先での勤続年数が一定以上であるか
• 雇用形態：正社員、契約社員、自営業などの雇用形態
• 他の借入状況：クレジットカードの利用状況や他のローンの有無
• 健康状態：団体信用生命保険への加入が可能か
• 担保評価：購入予定の物件の評価額

上記の要素を総合的に判断して、金融機関は融資の可否や借入可能額を決定します。したがって、年収倍率だけでなく、これらの基準も考慮して計画を立てることが大切です。

住宅ローンを無理なく返済するためのポイント

住宅ローンを無理なく返済するためのポイントとして、以下の5つが挙げられます。

• 他の借入をなるべく完済しておく
• 完済時の年齢を考慮して計画を立てる
• 頭金をなるべく多めに用意する
• 手元に残すべき資金を決める
• 金利変動も考慮する

順番に解説します。

他の借入をなるべく完済しておく

住宅ローンを組む前に、可能な限り他の借入を完済しておくことが望ましいといえます。

例えば、完済しておくべき借入として車のローンや、クレジットカードの分割払いなどが挙げられます。完済すべき理由は、住宅ローン審査の際に考慮される返済負担率には、他の借入の返済額も含まれるからです。

他の借入が少ないほうが審査に有利になる場合があるほか、家計から住宅ローンの返済に充てる余裕を増やせるのもメリットです。

完済時の年齢を考慮して計画を立てる

住宅ローンの返済期間を設定する際、借入時の年齢だけでなく完済時の年齢を考慮することが重要です。

例えば、40歳で35年のローンを組むと完済時は75歳となり、年金などの限られた収入から返済しなければならない期間が発生します。

定年後の収入減少を見越して、以下の対策を検討することが重要です。

• 完済時の年齢を踏まえて返済期間を設定する
• 家計に余裕がある場合は繰り上げ返済を検討する
• 老後資金を確保したうえで返済計画を見直す

上記の対策により、定年後の生活に支障をきたさない返済計画を立てることをおすすめします。

頭金をなるべく多めに用意する

頭金を多く用意することで、借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減できます。

頭金は、物件価格の1割程度を用意することが一般的です。ただし、直近の十数年は低金利であったため、頭金を用意しなかったり、用意しても少額だったりした人も少なくありません。

返済負担率が高く、審査を通過することが難しいと想定される人は、用意する頭金を増やして返済負担率を下げる工夫を行うことで、審査に通りやすくなるでしょう。

手元に残すべき資金を決める

頭金を多く用意することは重要ですが、生活費や緊急時の資金として、手元に十分な資金を残しておくことも大切です。

予期せぬ出費や収入の変動に備えるためには、以下のような費用を考慮して手元資金や返済の計画を立てましょう。

• 生活費の予備
• 医療費や教育費などの将来の支出
• 住宅の維持・修繕費

手元資金が不足すると生活が苦しくなってしまい、想像していたような理想の生活を送れません。突発的な出費に対応できるように、手元資金を残しておくことが重要です。

金利変動も考慮する

住宅ローンの金利タイプには、固定金利と変動金利があります。変動金利を選択する場合、将来的な金利上昇のリスクを考慮することが必要です。

金利が上昇すると、毎月の返済額が増加し、家計の負担が大きくなるおそれがあります。そのため、金利変動リスクに備えて以下の対策を検討しましょう。

• 期間選択型・全期間型の固定金利のローンを選ぶ
• 金利上昇時に備えて貯蓄を増やす
• 返済額の増加を見越して、余裕のある返済計画を立てる

金利変動による返済負担が増加しても問題ないように余剰資金を持っておくことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

年収にかかわらず住宅ローンの借入額を増やすには

年収にかかわらず、住宅ローンの借入額を増やす方法として、以下の2つが挙げられます。

• ペアローンを検討する
• 収入合算を検討する

ただし、無理のない資金計画になるように借入することが前提です。

ペアローンを検討する

ペアローンとは、夫婦などが1つの物件に対してそれぞれ住宅ローンを組む方法です。

2人分の収入をもとに審査を受けられるため、単独で住宅ローンを組む場合よりも借入可能額を増やせる可能性があります。

一方で、住宅ローンを2本契約するため諸費用が増えるほか、出産や育児、転職などによってどちらかの収入が減少した場合、返済負担が大きくなる可能性があります。

現在の収入だけでなく、将来の働き方まで考慮して利用を検討することが大切です。

収入合算を検討する

収入合算とは、主たる借入者の収入に、配偶者や親などの収入を合算して借入可能額を増やす方法です。例えば、主たる借入者の年収が500万円で、配偶者の年収が200万円の場合、合計700万円の収入として審査を受けられます。

主たる借入者が単独でローンを組むよりも借入可能額が増えるほか、合算者が連帯保証人となるため、リスクを分担できるのがメリットです。

ただし、連帯保証人となる合算者にも返済義務が生じる点や、合算者の年齢や健康状態によっては審査に影響を及ぼすおそれがある点には注意が必要です。

【年収別】住宅ローンはいくらが目安？5倍・6倍・7倍を比較

住宅ローンの借入額を年収倍率から考えた場合の目安を、年収別に比較すると以下のようになります。

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例えば、年収500万円の場合、年収倍率5倍なら2,500万円、6倍なら3,000万円、7倍なら3,500万円となります。

「何倍まで借りられるか」だけでなく、「毎月いくらなら無理なく返せるか」から借入額を逆算することが大切です。

住宅ローンの年収倍率に関するよくある質問

ここでは、住宅ローンの年収倍率に関するよくある質問に回答します。

• 年収ごとの借入限度額は金融機関によって決まっている？
• 住宅ローンの借入を検討するなら手取りを基準にすべき？
• 住宅ローンは年収の5倍と7倍ではどちらが安全？
• 住宅ローンの借入額が年収の10倍でも問題ない？

疑問の解消にお役立てください。

年収ごとの借入限度額は金融機関によって決まっている？

金融機関は年収に基づいて借入限度額を設定しており、限度額は金融機関によって異なる場合があります。

一般的に、借入限度額は返済負担率を基準としています。フラット35のように、年収400万円未満であれば30％、年収400万円以上であれば35％になることが多いと考えられます。

住宅ローンの借入を検討するなら手取りを基準にすべき？

住宅ローンの返済計画を立てる際には、手取り収入を基準にすることを推奨します。

額面の年収ではなく、実際に手元に残る収入を基に毎月の返済額を設定することで、生活費やその他の支出を考慮した無理のない返済計画を立てられます。

家計への負担を軽減し、将来的に返済が苦しくなるリスクに備えることが可能です。

住宅ローンは年収の5倍と7倍ではどちらが安全？

年収倍率だけで「5倍なら安全」「7倍なら危険」と一律に判断することはできません。

同じ年収でも、家族構成や教育費、他の借入、貯蓄額、住宅ローン金利などによって無理なく返済できる金額は異なります。

年収倍率は住宅購入予算を考える目安として利用し、実際の借入額は毎月の返済額や将来の支出を踏まえて判断しましょう。

住宅ローンの借入額が年収の10倍でも問題ない？

年収の10倍となる住宅ローンは、一般的な5〜7倍程度の目安と比べると借入額が大きくなります。

ただし、年収倍率だけで返済の可否を判断することはできません。十分な貯蓄がある場合や、共働きで安定した収入が見込める場合など、家計の状況によって判断は異なります。

年収の10倍前後の借入を検討する場合は、現在の返済額だけでなく、金利上昇や収入減少、教育費、老後資金なども含めて長期的にシミュレーションすることが重要です。

住宅ローンの借入額は年収だけで決めないことが大切

住宅ローンの借入額は、年収の5〜7倍程度が一つの目安です。

ただし、年収倍率は住宅購入予算を考えるための入口にすぎません。金融機関から借りられる金額と、無理なく返済できる金額は異なります。

実際の借入額を決める際は、年収倍率だけでなく、毎月の返済額や返済負担率、生活費、教育費、将来の収入変化なども考慮しましょう。

住宅ローンは長期間にわたって返済していくため、「最大でいくら借りられるか」よりも、「住宅購入後も無理なく暮らし続けられるか」という視点で資金計画を立てることが大切です。

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