住宅ローンを検討する際、借入額の目安として「年収の◯倍」といった基準がよく用いられます。しかし、実際の借入可能額と無理なく返済できる金額は異なるため、手取り収入や生活費、将来の支出も考慮することが必要です。
この記事では、年収ごとの住宅ローンシミュレーションや借入額を増やす方法、無理のない返済計画を立てるためのポイントを解説します。
適切な住宅ローンを組んで、理想のマイホームを実現したい人はぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
住宅ローンは年収の何倍が目安か
物件の種類によって年収倍率が異なることがわかります。例えば、土地付注文住宅では年収の7.6倍、マンションでは7.2倍が平均的な借入額です。
一方で、中古戸建や中古マンションでは、年収の5.6倍や5.3倍と、やや低めの傾向があります。
●理想的な借入額
●返済負担率（返済比率）の基準
続いて、上記の2つを解説します。
理想的な借入額
つまり、年収400万円の人が新築住宅を購入する場合の借入額は2,800万円前後、500万円の人が新築住宅を購入する場合の借入額は3,500万円前後です。
ただし、これはあくまで平均的な数値で、個々の状況によって適切な借入額は異なる点に留意してください。
返済負担率（返済比率）の基準
住宅ローンの返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指します。一般的に、無理のない返済を行うためには、返済負担率を25〜30％に抑えることが理想的です。
例えば、年収500万円の人は、年間の返済額を125万〜150万円、月々の返済額を約10.4万〜12.5万円に設定するのが望ましいといえます。
また、金融機関の審査基準として、返済負担率を30〜35％以内とする場合が多くあります。35％を超える場合は審査に通ることが難しいでしょう。
住宅ローンの年収倍率を考慮するときの注意点
●借入可能額＝無理なく返済できる金額ではない
●年収以外にも住宅ローンの審査基準がある
順番に見ていきましょう。
借入可能額＝無理なく返済できる金額ではない
例えば、年収500万円の人は借入可能額として、年収の9倍にあたる4,500万円が提示される可能性があります。しかし、借入可能額をそのまま借り入れた場合、毎月の返済額が高くなり、家計に大きな負担となるおそれがあります。
そのため、自身の生活費や将来の支出を考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
年収以外にも住宅ローンの審査基準がある
●年齢：借入時の年齢や完済時の年齢が基準内であるか
●勤続年数：現在の勤務先での勤続年数が一定以上であるか
●雇用形態：正社員、契約社員、自営業などの雇用形態
●他の借入状況：クレジットカードの利用状況や他のローンの有無
●健康状態：団体信用生命保険への加入が可能か
●担保評価：購入予定の物件の評価額
上記の要素を総合的に判断して、金融機関は融資の可否や借入可能額を決定します。したがって、年収倍率だけでなく、これらの基準も考慮して計画を立てることが大切です。
住宅ローンを無理なく返済するためのポイント
●他の借入をなるべく完済しておく
●完済時の年齢を考慮して計画を立てる
●頭金をなるべく多めに用意する
●手元に残すべき資金を決める
●金利変動も考慮する
順番に解説します。
他の借入をなるべく完済しておく
例えば、完済しておくべき借入として車のローンや、クレジットカードの分割払いなどが挙げられます。完済すべき理由は、住宅ローン審査の際に考慮される返済負担率には、他の借入の返済額も含まれるからです。
他の借入が少ないほうが審査に有利になる場合があるほか、家計から住宅ローンの返済に充てる余裕を増やせるのもメリットです。
完済時の年齢を考慮して計画を立てる
例えば、40歳で35年のローンを組むと完済時は75歳となり、年金などの限られた収入から返済しなければならない期間が発生します。
定年後の収入減少を見越して、以下の対策を検討することが重要です。
●返済期間を短く設定する
●繰り上げ返済を計画する
●退職金での一括返済を視野に入れる
上記の対策により、定年後の生活に支障をきたさない返済計画を立てることをおすすめします。
頭金をなるべく多めに用意する
頭金は、物件価格の1割程度を用意することが一般的です。ただし、直近の十数年は低金利であったため、頭金を用意しなかったり、用意しても少額だったりした人も少なくありません。
返済負担率が高く、審査を通過することが難しいと想定される人は、用意する頭金を増やして返済負担率を下げる工夫を行うことで、審査に通りやすくなるでしょう。
手元に残すべき資金を決める
予期せぬ出費や収入の変動に備えるためには、以下のような費用を考慮して手元資金や返済の計画を立てましょう。
●生活費の予備
●医療費や教育費などの将来の支出
●住宅の維持・修繕費
手元資金が不足すると生活が苦しくなってしまい、想像していたような理想の生活を送れません。突発的な出費に対応できるように、手元資金を残しておくことが重要です。
金利変動も考慮する
金利が上昇すると、毎月の返済額が増加し、家計の負担が大きくなるおそれがあります。そのため、金利変動リスクに備えて以下の対策を検討しましょう。
●期間選択型・全期間型の固定金利のローンを選ぶ
●金利上昇時に備えて貯蓄を増やす
●返済額の増加を見越して、余裕のある返済計画を立てる
金利変動による返済負担が増加しても問題ないように余剰資金を持っておくことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。
年収にかかわらず住宅ローンの借入額を増やすには
●ペアローンを検討する
●収入合算を検討する
ただし、無理のない資金計画になるように借入することが前提です。
ペアローンを検討する
例えば、夫の年収が500万円で妻の年収が400万円の場合、単独での借入可能額はそれぞれ4,500万円前後、3,600万円前後が目安といえます。ペアローンを利用すれば、一方の借入可能額を大きく上回る金額を借り入れられる可能性があります。
ただし、双方がローン契約者となるため手続きや諸費用が増えるほか、どちらかの収入が減少した場合、返済負担が大きくなるリスクには注意してください。
収入合算を検討する
主たる借入者が単独でローンを組むよりも借入可能額が増えるほか、合算者が連帯保証人となるため、リスクを分担できるのがメリットです。
ただし、連帯保証人となる合算者にも返済義務が生じる点や、合算者の年齢や健康状態によっては審査に影響を及ぼすおそれがある点には注意が必要です。
【年収別】住宅ローンの返済額を実際にシミュレーションで計算
【条件】
●返済期間：35年
●金利：年1.890%（固定金利）
●元利均等返済
●ボーナス返済なし
シミュレーションする年収は以下の通りです。
●年収300万円
●年収400万円
●年収500万円
順番に見ていきましょう。
年収300万円
年収300万円の人は、毎月7.5万円の返済で約2,300万円を借り入れることが可能です。借り入れられる金額は決して多くはないため、ハウスメーカーや物件選びが大切です。
年収400万円の場合の借入可能額と返済額は以下の通りです。
年収400万円
年収400万円の人は、毎月11.7万円の返済で約3,500万円を借り入れることが可能です。その場合、注文住宅と比べて安くなりがちな建売住宅なら購入できるでしょう。
また、ローコストの注文住宅であれば費用を抑えながら理想のマイホームを十分実現できます。
年収500万円
年収500万円の人は、毎月14.6万円の返済で約4,400万円を借り入れることが可能です。その場合、注文住宅で実現できる幅も広がります。
設備や仕様にある程度こだわったマイホームを実現できるでしょう。
住宅ローンの年収倍率に関するよくある質問
●年収ごとの借入限度額は金融機関によって決まっている？
●住宅ローンの借入を検討するなら手取りを基準にすべき？
●住宅ローンの借入額が年収の10倍でも問題ない？
疑問の解消にお役立てください。
年収ごとの借入限度額は金融機関によって決まっている？
一般的に、借入限度額は返済負担率を基準としています。フラット35のように、年収400万円未満であれば30％、年収400万円以上であれば35％になることが多いと考えられます。
住宅ローンの借入を検討するなら手取りを基準にすべき？
額面の年収ではなく、実際に手元に残る収入を基に毎月の返済額を設定することで、生活費やその他の支出を考慮した無理のない返済計画を立てられます。
家計への負担を軽減し、将来的に返済が苦しくなるリスクに備えることが可能です。
住宅ローンの借入額が年収の10倍でも問題ない？
どうしても借入したい場合は、借入額を抑えられるように頭金を用意したり、年収倍率を下げるためにペアローンや収入合算を利用したりする対策が必要です。
住宅ローンの借入を検討するなら年収を考慮しよう
住宅ローンのシミュレーションを活用し、年収だけでなく家計全体のバランスを考慮した無理のない返済計画を立てましょう。
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