住宅ローンの借入可能額は、主に年収に応じて決まります。
ただし、同じ年収500万円でも、金利や返済期間、返済負担率などの要素によって、借入可能額が大きく変わることもあります。
ここでは、年収500万円の人が借り入れできる融資額をシミュレーションするとともに、無理のない返済プランを立てるときのポイントも併せてお伝えします。
住宅ローンの借入可能額を決める要素について
金融機関では、住宅ローンの借入可能額を決める際に、年収のほかにも「金利」や「返済期間」、「返済負担率」など、さまざまな要素を加味して決定しています。
まずは、それぞれの要素が借入可能額にどのような影響を与えるのかを把握しておきましょう。
金利
金利は、トータルの返済額に占める金利負担分を決める要素になるため、借入可能額にも大きな影響を与えます。
たとえば、金利が高いときに借り入れると金利負担分が増えるため、借入可能額は少なくなります。
逆に金利が低いときは金利負担分を抑えられますから、借入可能額を増やせます。
返済期間
返済期間は、長く設定するほど借入可能額を増やせます。
ただし、金融機関では住宅ローンの返済期間や完済時の年齢に上限を設けており、年齢によっては借入可能額を増やせないこともあります。
一般的には、返済期間は最長35年、完済時の年齢は80歳未満としている金融機関が多いです。
返済負担率
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のこと。
返済負担率を上げることができれば、借入可能額を増やせます。
なお、金融機関では返済負担率にも上限を設けています。
一般的には35％前後に設定している金融機関が多いといわれますが、無理のない返済プランを立てるには「返済負担率を25％以内にすると良い」といわれます。
なお、返済負担率の試算には住宅ローン以外の借金も含みます。
自動車ローンやカードローンなどの借金がある人は、住宅ローンの借入可能額が少なくなる可能性がありますので、ご注意ください。
年収500万円の借入可能額はいくら？
これらの要素を元に、年収500万円で借り入れできる融資額の目安がいくらになるのかをシミュレーションしてみます。
シミュレーションに当たり、前提条件は以下の通りです。
●前提条件
・年収：500万円
・金利：1.88％（全期間固定）
・返済期間：35年
・返済負担率：25％
・返済方法：元利均等
金利は、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の2023年10月現在の金利を採用しています。
返済期間は、通常の住宅ローンの最長期間である35年に、返済負担率は25％とします。
なお、住宅ローン以外の借り入れはないものとします。
この条件で、年収500万円の借入可能額および毎月の返済額は、以下の通りです。
・借入可能額：3,203万円
・毎月の返済額：104,141円
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/
年収500万円の借入可能額は、約3,200万円という結果になりました。
返済負担率をアップすることで借入可能額を増やせる
上記のシミュレーション結果を見て、「もう少し借入可能額を増やしたい」と思われた方もいらっしゃるでしょう。
その場合、返済負担率を上げることで借入可能額を増やすことも可能です。
前述の通り、返済負担率の上限は金融機関や商品などにもよりますが、35％前後に設定しているところが多いです。
では、年収500万円の方が返済負担率を35％に設定した場合、借入可能額はいくらになるのでしょうか。
金利と返済期間は先ほどと同じ条件で、シミュレーションした結果は、次の通りです。
・借入可能額：4,485万円
・毎月の返済額：14万5,824円
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/
返済負担率を35％に引き上げることで、借入可能額は約4,500万円にまで増やせます。
25％に設定した場合と比べて約1,300万円も増えるため、物件の選択肢が大きく広がるでしょう。
年収500万円で無理なく返済できる金額は？
年収500万円で借り入れできる限度額は、返済負担率が25％なら約3,200万円、35％なら約4,500万円になることが、シミュレーション結果からわかりました。
ここで注目したいのが、毎月の返済額です。
3,200万円を借り入れたときは10万4,141円、4,500万円だと14万5,824円を毎月返済しなければなりません。
現在の手取り給与と比べたときに、果たして現実的な返済額といえるでしょうか。
年収500万円のなかに税金や保険料、ボーナスなどを含む場合、毎月の手取り給与は27～30万円くらいの方が多いと思います。
その給与から毎月10～14万円を住宅ローンの返済に当て、「残りの額で生活できるか」という点も検証する必要があります。
「毎月10万円以上の返済は難しい」という方なら、手取り給与をもとに借入可能額を試算されることをおすすめします。
年収500万円の方が税金や保険料を納めると、手元に残る額は400万円前後という方が多いでしょう。
そこで、手取り400万円で借入可能額をシミュレーションしてみます。
前提条件は先ほどと同じく、全期間固定金利で1.88％、返済期間は35年、返済負担率は25％です。
●手取り400万円の返済可能額と毎月の返済額
・住宅ローン返済可能額：2,563万円
・毎月の返済額：8万3,332円
参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html
手取り400万円から試算した借入可能額は2,563万円、毎月の返済額は8万3,332円です。
500万円で試算した場合（返済負担率は25％）と比べて、借入可能額は約640万円も減ってしまいますが、毎月の返済額も2万円以上も抑えられます。
手取り給与に占めるローン返済額は3分の1以下になりますから、返済が始まってからの家計負担は軽くなるでしょう。
限度額まで借り入れるリスク
年収500万円の借入可能額は、家計の状況によりますが、2,500～4,500万円が目安といえます。
堅実な方なら2,500～3,000万円くらいの借り入れを検討されるでしょうが、これから年収が増えることを見越して「多めに借り入れよう」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、住宅ローンの返済期間は30年前後と長期にわたります。
長い人生を考えると、収入が増えることだけでなく、減ったときのことも考えておく必要があるでしょう。
たとえば、転職や起業をして収入が減ることも考えられます。
あるいは、病気やケガで長期入院となれば、収入が減るばかりか支出も増えてしまいます。
支出の変化も、考慮したいところです。
家族が増えれば生活費も増えますし、子どもの進路によっては教育費が増えることも想定されます。
このように、家計に変化があっても住宅ローンの返済は変わらず続きますし、変動金利型の住宅ローンの場合は金利上昇で返済額が増えることも考慮しておく必要があります。
住宅ローンを限度額いっぱいまで借り入れると、こうした変化に対応できず、場合によっては返済が滞ることも考えられます。
返済が滞ると最悪の場合、マイホームを手放さなければならない事態に陥るケースもありますから、返済計画は余裕をもって立てることが大切です。
住宅ローンの返済で生活が苦しくならないために
無理のない返済計画を立てるには、いくつかのポイントがあります。
以下の点は、住宅ローンの返済を滞らせないために大切なことですから、しっかり把握した上で返済可能な借入額を決めましょう。
返済負担率は25％以内に設定する
先ほどからお伝えしている通り、無理のない返済プランを立てるには、返済負担率を25％以内に設定することがポイントの一つです。
このときに用いる年収は、税金や保険料など必要経費を除いた手取り額で試算しましょう。
また、ボーナス返済を利用する場合は、貯蓄計画も綿密に立てることが大事です。
ボーナスは、勤務先の業績などに応じて変動するものですから、減額も想定されます。
ボーナスが減っても返済が滞らないように、貯蓄計画も併せて検討しましょう。
ライフイベントの時期と支出額を把握しておく
長い人生には、支出が重なる時期が何度かあるものです。
たとえば、兄弟のいる家庭で進学する時期が重なると、教育費が一気に増えることが考えられます。
支出のタイミングが重なったことで住宅ローンの返済が滞らないよう、ライフイベントの時期や支出額をあらかじめ確認しておきましょう。
将来のライフイベントの時期や必要な支出額は、ある程度、想定できるものです。
「いつ、いくら必要になるか」を具体的に把握した上で、住宅ローンの借入額を決めることも大切なポイントです。
ランニングコストも確認しておく
マイホームを購入すると、固定資産税や火災保険料などのコストがかかります。
価格の高い家ほど、税金や保険料も高くなる傾向があるため、こうした費用も資金計画に含めることが大切です。
ほかにも、設備の修理代や交換費用、外壁や屋根の塗装、リフォームなども将来必要になる経費ですから、計画的に貯蓄することが大切です。
まとめ
年収500万円で借り入れできる住宅ローンの融資額は、人それぞれ異なります。
家計の状況が異なれば、返済できる額も異なるからです。
住宅ローンの借入額を検討するときは、「現在の家計から住居費にいくら当てられるか」という視点から検討するのも一手です。
この記事では、年収500万円の方は最大で約4,500万円借り入れできるとお伝えしましたが、4,500万円を借り入れできる人は毎月14万円以上の返済ができる人であり、年収500万円の人ではありません。
「借りたお金は必ず返さなければならない」ことを肝に銘じ、余裕を持った返済計画を立てることが住宅ローンと上手に付き合うポイントなのです。
