金融機関から住宅ローンを借り入れる際には、事務手数料や保証料など、さまざまな「諸費用」が必要です。
諸費用の合計額は意外と高額で、基本的には自己資金で払わなければなりませんので、資金計画に含めて準備しておく必要があります。
ここでは、住宅ローンに関する諸費用の内訳や目安の金額を中心に解説します。
また、費用を少しでも抑えるためのポイントもお伝えします。
住宅ローンに関する諸費用の種類と目安の金額
住宅ローン契約時に必要な諸費用には、金融機関に支払う事務手数料やローン保証会社への保証料、さらに税金や各種保険料など多岐にわたります。
これらに加え、返済が始まってから諸費用が生じるケースもあるため、「いつ、どれくらいの諸費用が必要か」を事前に把握しておくことが大切です。
以下に、住宅ローン関連の諸費用と目安の金額をまとめましたので、資金計画の参考までにご覧ください。
事務手数料（融資手数料）
住宅ローンを借り入れる金融機関に対して支払う、手数料です。
金額は金融機関によって異なりますが、大きく「定額型」と「定率型」という2つのパターンに分けられます。
定額型とは、借入額を問わず一定の金額がかかる方式です。
目安は、3～6万円くらいの金融機関が多く見られます。
一方の定率型とは、借入額に一定の利率をかけた額とする方式です。
利率は2.2％に設定している金融機関が多く見られます。
この場合、仮に3,000万円を借り入れると事務手数料は66万円にもなりますから、借入額の多い方は注意が必要です。
住宅ローンに限らず、金融機関から高額の融資を受ける際には、保証人が必要です。
ただ、住宅ローンの場合はローン保証会社を利用するのが通例で、この保証会社に支払うのがローン保証料です。
保証料は、住宅ローンの契約時に一括払いする会社もあれば、金利に上乗せして支払うところもあります。
また、目安の費用は借入額によっても異なります。
一般的には、借入額1,000万円当たり約20万円といわれ、3,000万円を借り入れた時は約60万円になります。
収入印紙代（印紙税）
住宅ローンは、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結んでから実行されます。
この契約を交わす際に、契約書に「収入印紙」を貼付して印紙税を納める必要があります。
収入印紙代は、借入額に応じて異なります。
一例として、借入額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です。
登記費用（登録免許税など）
家を取得したら、建物や土地の名義を法務局に登記申請（所有権の保存登記・移転登記）をする必要があります。
住宅ローンを利用する場合は、さらに抵当権設定登記も必要です。
この登記申請時に必要になるのが、登録免許税です。
納税額は、所有権の保存登記・移転登記は固定資産税評価額を基準に、また抵当権設定登記は借入金額を基準に算出します。
計算方法は、以下の通りです。
・所有権保存登記：固定資産税評価額×0.4％（0.15％）
・所有権移転登記：固定資産税評価額×2.0％（0.3％）
・抵当権設定登記：借入金額×0.4％（0.1％）
※（）内は、軽減税率が適用される場合の税率
抵当権設定登記の登録免許税だけをみると、借入額が3,000万円のときは3万円（軽減税率が適用された場合）が納税額になります。
なお、登記申請は司法書士などのプロに依頼するのが通例です。依頼する場合は、報酬として10～15万円が別途必要になります。
火災保険料・地震保険料
住宅ローンの契約条件の一つに、火災保険への加入があります。
火災保険料は、建物の構造や契約プランなどによって異なり、契約期間が長いほど割安になる傾向があります。
また最近は、火災保険と一緒に地震保険を契約する方が多いです。
地震保険料は、主に地域によって価格が決まります。
火災保険料と地震保険料は、保険会社のホームページなどでシミュレーションできます。
参考までに、以下の条件でシミュレーションをした結果を、保険料の目安の額として掲載します。
■保険料シミュレーションの条件
・埼玉県に建てた新築の木造住宅
・保険金額は建物が1,500万円、家財が500万円
・地震保険あり
・契約期間は5年
■保険料（5年）
約35～50万円
返済が始まってから生じる諸費用
返済期間中に、毎月の返済額や返済期間を変更するなど契約内容を見直すときには、別途事務手数料が必要です。
目安は数千円から数万円くらいになります。
また、毎月の返済とは別に「繰り上げ返済」を利用する際にも、手数料が必要な金融機関もあります。
オンラインバンキングだと手数料が無料のところも多いですが、窓口で行う場合は1回あたり数千円から数万円の手数料が必要です。
その他の諸費用
フラット35を利用する場合、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす必要がありますが、これを証明するために「適合証明書」を取得する必要があります。
取得に必要な費用は、2～3万円くらいです（新築の戸建住宅の場合）。
また、住宅ローンの利用条件の一つである団体信用生命保険の契約には別途費用はかかりません。
保険料も金利返済分に含まれるため、別途支払う必要はありませんが、一部商品の契約法によっては、毎月の保険料が別途必要になることがあります。
諸費用の合計額の目安は？
一般的に、諸費用の合計額は住宅本体価格の5～10％くらいといわれますが、実際にはどれくらいになるのでしょうか。
ここで、3,000万円の住宅ローンを借り入れた際に、上記で説明した諸費用の内訳をまとめました（住宅ローン借入時に必要な諸費用の合計額です）。
・事務手数料：3～66万円
・ローン保証料：60万円
・収入印紙代：1万円
・登記費用：23～28万円（保存登記・移転登記を含む）
・火災保険料・地震保険料（5年）：19～32万円
合計：106～187万円
合計すると、諸費用だけで100万円以上になる計算です。
これに加え、住宅ローンの契約とは関係ない諸費用として、不動産会社への仲介手数料、新居への引っ越し代、家具家電を買い替える場合は、その購入費用なども必要になります。
そして、これらの費用は基本的に自己負担で支払わなければならないため、あらかじめ計画を立てておくことが大切なのです。
諸費用を抑える方法
ここまで解説した住宅ローン関連の諸費用は、あくまでも目安の額ですから、工夫次第で安く抑えることも可能です。
諸費用を少しでも安くするために、以下の方法を検討してみましょう。
事務手数料やローン保証料の少ない住宅ローンを選ぶ
住宅ローン関連の諸費用の中で、多くを占めるのが「事務手数料」と「ローン保証料」です。
これらの費用が少ない金融機関や住宅ローン商品を選ぶことが、諸費用を抑える一番のポイントといえます。
具体的には、事務手数料が定額型の金融機関を選んだり、ローン保証料が不要な商品を選んだりすることで、諸費用の全体額を抑えられます。
ただし、事務手数料や保証料の安い金融機関や商品には、金利の高い住宅ローンが多く見られます。
トータルの返済額もシミュレーションした上で、検討することが大切です。
自己資金を増やす
金融機関からの借入額を減らすことで、定率型の事務手数料やローン保証料、登録免許税などを抑えられます。
借入額を減らすには、自己資金（頭金）を増やすこと。
自己資金が少ないときは、親に支援してもらえないか相談するのも一手でしょう。
登記申請を自分で行う
司法書士などに依頼する不動産登記は、自分で対応することも可能です。
自分で必要書類を集めて、法務局の窓口で手続きを行うことで、司法書士への報酬を抑えられます。
ただし、書類を集めるために関係各所に何度も足を運ぶ必要がありますし、書類に不備があると再提出を求められ、法務局に何度も行くことになります。
不動産登記の知識や経験のない方は、専門家に依頼した方が賢明です。
火災保険のプランを見直す
火災保険料は、契約内容を見直すことで保険料を安く抑えることも可能です。
たとえば、受け取れる保険金額を引き下げたり、リスクの低い補償内容を薄くしたりすることで、数千円から数万円安くなる場合があります。
JA共済やろうきんなど、保険料が比較的に安い金融機関を利用するのも一手でしょう。
なお、保険は万一の事態に備えるものですから、必要な補償内容が含まれているか確認した上で検討することもポイントです。
諸費用を借りられる金融機関もある
諸費用は、現金で一括払いするのが基本です。
しかし、多額の諸費用を準備できない時は、諸費用を借り入れできる金融機関に相談してみましょう。
最近は、メガバンクやネットバンクを中心に、諸費用も含めて借り入れできる住宅ローン（オーバーローンなど）も増えてきました。
また、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」を用意している金融機関も見られます。
こうしたローンを利用すれば、高額な自己資金を準備する必要がなくなり、資金計画の負担を軽くできるでしょう。
なお、諸費用も借り入れると金利が高くなる金融機関が多く、トータル返済額が増える点には注意が必要です。
また、諸費用ローンを利用するときは、別途審査や手数料が必要です。
もちろん、審査に通らなければ借り入れができず、自己資金で諸費用を用意しなければなりません。
こうしたデメリットを踏まえて考えると、諸費用は現金で一括払いすることをおすすめします。
まとめ
住宅ローンに関連する諸費用だけでも、合計で100万円を超えるケースが多く見られます。
基本的には現金で支払うため、資金計画に含めて検討することが大切です。
なお、諸費用は金融機関によって異なりますし、工夫次第で節約することも可能です。
トータルの返済額と併せて、諸費用もシミュレーションし、その合計額がもっともお得になる金融機関を選ぶことも、住宅ローンと上手に付き合う方法ではないでしょうか。
