マイホームを購入する際、多くの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンは、申し込めば必ず利用できるものではなく、金融機関による審査を受ける必要があります。
一般的な住宅ローンの審査は、「事前審査（仮審査）」と「本審査（正式審査）」の2段階で行われます。
住宅ローンの本審査とは、申込者の返済能力や信用力、購入する物件の内容などを提出書類に基づいて詳しく確認し、住宅ローンを正式に融資できるか判断する審査です。
ここでは、住宅ローンの本審査を中心に、事前審査との違いや必要書類、融資実行までの流れをわかりやすく解説します。
住宅ローンの本審査とは？
住宅ローンの本審査とは、金融機関が住宅ローンを正式に融資できるか判断するための審査です。
事前審査では、申込内容をもとに借入可能かどうかを比較的簡易的に確認しますが、本審査では提出した書類をもとに、年収や勤務状況、他の借入状況、信用情報、購入する物件の担保価値などをより詳しく確認します。
金融機関や住宅ローンの商品によっては、団体信用生命保険（団信）へ加入するための健康状態の確認も行われます。
また、事前審査に通過していても、本審査で必ず承認されるとは限りません。事前審査後に勤務状況や借入状況などが変わった場合には、本審査の結果に影響することがあります。
住宅ローンの融資実行までの流れ
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、一般的には次のような流れで進みます。
- 購入する住宅や予算を検討する
- 借入先の金融機関や金利タイプを検討する
- 住宅ローンの事前審査を申し込む
- 事前審査の結果を確認する
- 工事請負契約または不動産売買契約を結ぶ
- 住宅ローンの本審査を申し込む
- 本審査の結果を確認する
- 金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
- 融資実行・物件の引き渡し
実際の流れや審査期間は、金融機関や住宅の種類、申込者の状況などによって異なります。
事前審査と本審査の違い
住宅ローンの「事前審査」と「本審査」は、確認される内容や申し込むタイミングが異なります。
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 借入可能かどうかを事前に確認 | 正式に融資できるか判断 |
| タイミング | 物件検討中・契約前など | 売買契約・工事請負契約後が一般的 |
| 主な確認内容 | 年収、勤務状況、借入状況など | 返済能力、信用情報、提出書類、物件の担保価値など |
| 審査期間 | 数日程度が目安 | 1～2週間程度が目安 |
※審査方法や審査期間は金融機関、申込内容、必要書類の提出状況などによって異なります。
事前審査の主な目的
事前審査では、申込者の年収や年齢、勤務状況、借入希望額、他のローンの借入状況などから、住宅ローンを利用できる可能性を確認します。
希望する住宅を購入するために必要な金額を借りられるか早めに把握するためにも、物件探しと並行して事前審査を利用するとよいでしょう。
本審査の主な目的
本審査では、事前審査時に申告した内容と提出書類に相違がないかを確認するとともに、返済能力や信用力、購入する物件の担保価値などをより詳しく審査します。
住宅ローン商品によっては、団体信用生命保険への加入に伴い、健康状態の告知や確認が必要になる場合もあります。
つまり、事前審査は「住宅ローンを利用できそうか」を確認する段階、本審査は「実際に融資できるか」を詳細に判断する段階と考えるとわかりやすいでしょう。
住宅ローンの事前審査（仮審査）のポイント
続いて、事前審査で確認される主な項目や、準備しておきたい書類について見ていきましょう。
事前審査で確認される主な項目
事前審査では、主に次のような項目が確認されます。
- 年齢
- 年収
- 勤務先・勤続年数
- 雇用形態
- 借入希望額
- 返済期間
- 自動車ローンなど他の借入状況
- 信用情報
審査基準は金融機関によって異なるため、勤続年数が短い場合や転職したばかりの場合でも住宅ローンを利用できる可能性があります。
年齢や勤続年数だけで判断せず、希望する金融機関や住宅ローン商品の条件を確認することが大切です。
借入可能額と返済負担率
住宅ローン審査では、「返済負担率」も確認される項目の一つです。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を示したものです。
住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの返済も含めて判断される場合があります。
ただし、審査基準となる返済負担率は金融機関や住宅ローン商品によって異なります。そのため、「返済負担率が何％なら必ず審査に通る」と一律に判断することはできません。
また、「金融機関から借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は必ずしも同じではありません。毎月の生活費や教育費、将来の支出なども考えながら、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
事前審査で必要な書類
事前審査で必要となる書類は金融機関によって異なりますが、一般的には次のようなものが求められます。
- 本人確認書類
- 収入を確認できる書類
- 勤務先や他の借入状況などがわかる情報
最近では、Web上で必要事項を入力し、本人確認書類などをアップロードすることで事前審査を申し込める金融機関もあります。必要書類は金融機関によって異なるため、申し込み前に確認しておきましょう。
事前審査に通ったら売買契約・工事請負契約へ
事前審査に通過し、購入する住宅が決まったら、注文住宅では工事請負契約、建売住宅などでは不動産売買契約を結びます。
契約時には、手付金が必要になる場合があります。
住宅ローンを利用する場合は「ローン特約」も確認しましょう。
住宅ローンの承認が得られなかった場合の契約の取り扱いを定める「ローン特約」が設定されることがあります。解除できる条件や期限、対象となる金融機関などは契約によって異なるため、契約時に内容を確認しておくことが大切です。
住宅ローンの本審査のポイント
売買契約や工事請負契約を結んだ後、金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査では、事前審査よりも詳しい確認が行われます。
本審査で確認される主な項目
本審査では、事前審査の内容に加え、提出された書類をもとにより詳しい審査が行われます。
主に確認される項目としては、次のようなものがあります。
- 年齢や年収
- 勤務先や勤続状況
- 他のローンなどの借入状況
- 信用情報
- 事前審査時の申告内容との整合性
- 購入する土地・建物の担保評価
- 団体信用生命保険に関する内容
審査基準や確認項目は金融機関によって異なります。
本審査で必要な書類
本審査では、一般的に次のような書類を求められます。
- 本人確認書類
- 住民票
- 収入を確認できる書類
- 課税証明書や住民税決定通知書など
- 印鑑証明書
- 不動産売買契約書または工事請負契約書
- 物件概要や建築図面など住宅の内容がわかる資料
自営業者の場合には、確定申告書や納税証明書など追加の書類が必要になる場合があります。
必要書類は、金融機関や申込者の勤務形態、購入する住宅などによって異なります。金融機関から案内された内容を確認し、余裕を持って準備しましょう。
事前審査に通っても本審査で落ちることはある？
事前審査に通っていても、本審査の結果が変わる場合があります。
たとえば、次のようなケースです。
- 事前審査と本審査で申告内容が異なる
- 事前審査後に転職や収入の変化があった
- 自動車ローンなど新しい借入を行った
- 他の借入を含めた返済負担が増えた
- 購入する物件の担保評価に問題があった
- 必要書類の内容と申告内容に相違があった
そのため、事前審査に通過してから融資が実行されるまでは、転職や新しいローンの契約、大きな借入などは慎重に検討することが大切です。
本審査に通ったら住宅ローンを契約
本審査に通過したら、金融機関と住宅ローンの契約である「金銭消費貸借契約」を結びます。
借入金額や金利、返済期間、毎月の返済額など、契約内容を改めて確認しましょう。
団体信用生命保険や火災保険などについても、住宅ローンや金融機関の条件に応じて手続きを進めます。
住宅ローンの融資実行
住宅ローン契約が完了すると、住宅の引き渡し・決済日に合わせて融資が実行されます。
金融機関から融資された資金を使って売買代金などを支払い、所有権移転登記や抵当権設定登記などの手続きを行います。
登記手続きは司法書士が行うのが一般的です。住宅の引き渡しが完了すると、住宅ローンの返済がスタートします。
まとめ
住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。
事前審査は住宅ローンを利用できる可能性を確認するための審査、本審査は提出書類や購入する住宅の内容まで確認し、正式に融資できるか判断する審査です。
事前審査に通過していても、本審査までの間に収入や勤務状況、借入状況などが変わると審査結果に影響する場合があります。
住宅ローンを検討する際には、借入可能額だけでなく、将来も無理なく返済できる金額を考えることが大切です。
横尾材木店には、住宅ローンアドバイザーをはじめ、ローン業務に精通したスタッフが在籍しています。
「自分はいくらくらい借りられるのか」「どの住宅ローンを選べばよいかわからない」といった場合も、お客様の状況やご希望に合わせてご相談いただけます。住宅購入とあわせて、お気軽にお問い合わせください。
