不動産用語には、法律や条例にかかわる言葉がたくさんあるため、正確な意味を理解した上で家づくりを進めることが大切です。
今回ご紹介する「建築面積」「延床面積」「敷地面積」といった広さに関する用語も、重要なキーワードです。
正しく理解しておかないと、想定より手狭な家しか建てられなかったり、場合によっては違法建築の家を建てたりする可能性もあります。
ここで、広さに関する不動産用語の意味をお伝えするとともに、広々とした家を建てるためのポイントも紹介します。
建物や土地の面積を表す不動産用語
不動産広告を見ると、建物や土地の広さに関する不動産用語がたくさん表示されています。
「建物の広さ」を表す用語には、建築面積、建物面積、建坪、延床面積、内法面積などが一例として挙げられます。
また、「土地の広さ」を表す用語には、敷地面積、土地面積、実測面積、公簿面積などがあります。
建築面積と建物面積のように、一見すると同じように見えて意味が異なる用語もありますから、まずはそれぞれの意味や違いを理解しましょう。
建築面積とは
建築面積とは、「建物を真上から見たときの広さ」を示す言葉です。
通常は、1階の面積を建築面積として用いますが、2階の方が広い家だと2階の面積が建築面積になりますし、軒やひさしの長いデザインの家ならこれらの広さも建築面積に含む場合があります。
建築面積が関わる法令として、「建ぺい率」が挙げられます。
建ぺい率とは、その土地に建てられる家の建築面積を決める指標です。
広々とした居住空間を確保する上で重要な用語ですから、覚えておきましょう。
建物面積との違いは？
建築面積と見間違いそうなキーワードに、「建物面積」があります。
建物面積とは、この後で紹介する「延床面積」として用いるのが通例です。
建築面積と同義語ではありませんので、注意しましょう。
建坪と建築面積は同義語
不動産会社や施工会社によっては、建築面積のことを「建坪」と呼ぶところがあります。
建坪とは、㎡単位で示される建築面積を、尺貫法の「坪」に置き換えた用語です。
ただ、建築基準法では建築面積（m2）が適用されるため、厳密な広さを計測する場合には建坪を用いないのが一般的です。
建築面積で知っておきたいポイント
理想の広さを確保するために、建築面積には知っておきたいポイントが2つあります。
その一つが、「外壁から突き出た部分は、1m後退した部分までを算入する」こと。
たとえば、奥行き2mのベランダやバルコニーの場合、先端から1mの空間は建築面積に含みません。
これは、軒やひさし、屋外階段など、外壁から突き出たすべての部分に適用される特例です。
もう一つ知っておきたいポイントとして、「柱・屋根・壁がある空間は含まれる」こと。
柱と屋根のあるカーポートや物置小屋なども、建築面積に含まれます。
増改築の際に、カーポートなどを設置したら「違法建築になった」というケースも見られますから、注意しましょう。
延床面積（建物面積）とは
延床面積とは、「各フロアの床面積を足した広さ」を示す言葉です。
たとえば、2階建ての家で1階の床面積が100m2、2階が50m2の場合、延床面積は150m2になります。
なお、不動産会社や施工会社によっては、「建物面積」と同義語で使うところもあります。
延床面積が関わる法令として、「容積率」があります。
容積率とは、その土地に建てられる家の延床面積を決める指標です。
主に、建物の階数を決めるときに用いるため、建築面積と同様、正しく理解しておく必要があります。
内法面積との違いは？
延床面積に似たような言葉に、「内法（うちのり）面積」という用語があります。
内法面積とは、各部屋の面積を足した広さを示す言葉です。
柱や壁の広さは含まれません。
これに対して延床面積には、柱と壁の面積も含みます。
内法面積に、柱や壁の広さを足したものが延床面積と覚えておきましょう。
延床面積で知っておきたいポイント
延床面積にも、知っておきたいポイントがあります。
それが、「外壁から突き出た部分が2mを超えると、延床面積に含まれる」こと。
ベランダやバルコニーも、奥行き2mを超える部分は延床面積に算入されますから注意しましょう。
敷地面積（土地面積）とは
敷地面積とは、「土地を真上から見たときの広さ」を示す言葉です。
不動産会社や施工会社によっては、「土地面積」というところもあります。
敷地面積が関わる代表的な法令として、建ぺい率や容積率があります。
これらを求める際に使われる土地の広さが、敷地面積です。
改めて、建ぺい率と容積率の計算式を記載しておきましょう。
【建ぺい率】＝ 建物面積 ÷ 敷地面積
【容積率】＝ 延床面積 ÷ 敷地面積
実測面積と敷地面積は同義語？
土地の広さを示す不動産用語には、「実測面積」というキーワードもあります。
実測面積とは、実際に計測した土地の面積を示す言葉です。
通常の土地であれば、敷地面積と同義語として理解されます。
ただし、敷地面積は「真上から見た面積」であるため、傾斜のある土地だと実測面積の方が広くなる土地もあります。
もっとも、そこに家を建てる際には土地を整地するのが一般的ですから、敷地面積と実測面積は同じものと解釈して良いでしょう。
公簿面積と敷地面積は違う物件もある
土地の広さを示す不動産用語として、もう一つ知っておきたいのが「公簿面積」というキーワードです。
公簿面積とは、法務局に届出された登記簿に記載されている土地の面積です。
これも、通常は敷地面積や実測面積と同義語として理解されます。
ただし、古くから継承される土地には、隣地との境界があいまいだったり、計測方法が現在とは異なったりすることから、敷地面積や実測面積と異なる場合があります。
登記簿上の情報と面積が異なる場合は、無用なトラブルを避ける意味でも、改めて実測して登記を修正することをおすすめします。
建築面積を広くできる「建ぺい率の緩和措置」とは
限られた土地に建築面積の広い家を建てるには、建ぺい率の高い物件を選ぶことがポイントになります。
ただ、建ぺい率は土地ごとに決まっています。
勝手に変更することはできませんが、一定の条件を満たす場合には緩和措置が適用され、建築面積を広げることが可能です。
建ぺい率の緩和措置が適用される条件には、以下の2点があります。
建築面積を少しでも広げたい方は、検討してみましょう。
防火地域または準防火地域に、耐火建築物の家を建てる
都市計画で、防火地域または準防火地域に指定された土地に、耐火建築物の家を建てる場合は、建ぺい率が10％緩和されます。
鉄筋コンクリート造など木造以外の住まいを検討されている方は、防火地域か準防火地域の土地に家を建てると、建築面積を広げられます。
自治体が定める角地に家を建てる場合
角地の中には、建ぺい率が10％緩和される土地もあります。
「外周の3分の1以上が道路に接している」など、自治体ごとに定めた規定を満たす角地であることが条件です。
延床面積に含まれない「容積率の緩和措置」とは
容積率にも、一定の条件を満たす空間は「延床面積に含まれない」という緩和措置があります。
これは土地に関係なく適用されるものですから、設計の工夫次第でより広々とした住空間を確保できる手法でしょう。
容積率の緩和措置が適用される具体的な条件は、次の通りです。
ロフト
・天井高が1.4m以下
・床面積の1/2未満の広さ
・固定はしご・階段を設置しない
上記3点を満たすロフトは、延床面積に含みません。
「床面積の1/2未満の広さ」とは、ロフトを設置するフロアの床面積が基準になります。
たとえば、床面積が50m2の2階にロフトを設置する場合、ロフトの広さが25m2未満であれば容積率の緩和措置に適用されます。
ベランダ・バルコニー
・壁や柱で囲まれていないこと
・外壁からの奥行きが2m以内
上記2点を満たすベランダやバルコニーは、延床面積に含みません。
奥行きが2m超える場合は、超えた部分のみが延床面積に含まれます。
ビルトインガレージ
・延床面積の1/5以内
愛車の駐車スペースとしてだけでなく、趣味の空間としても人気があるビルトインガレージ。
延床面積の1/5以下の広さであれば、延床面積に含まれません。
地下室
・延床面積の1/3以内
・天井の高さが地面から1m以内
地下室も、上記2点を満たす空間であれば容積率の緩和措置に適用されます。
「天井の高さが地面から1m以内」という規定がありますが、1mもあれば外の光を確保したり外から出入りしたりすることも可能でしょう。
出窓
・窓の高さが30cm以上
・外壁から突き出た部分が50cm未満
・見付面積の1/2以上が窓部分
出窓を設けることで、空間をより広く見せる効果が期待でき、生活にゆとりを与えます。
「見付面積」とは、外壁から突き出た部分の壁面積を意味します。
たとえば、見付面積が2m2の場合、窓の面積が1m2以下であれば延床面積に算入されません。
緩和措置を適用する際の注意点
建ぺい率の緩和措置が適用されて建築面積を広げると、隣地との距離が狭くなる可能性があります。
場合によっては近隣トラブルにつながることも考えられますから、あらかじめ隣地の所有者と話し合うことが、注意点の一つです。
また、バルコニーやベランダは容積率の緩和措置が適用されても、建築面積が広がって建ぺい率をオーバーする可能性があります。
仮に奥行き2mのバルコニーを設ける場合、延床面積には含まれませんが、建築面積に関しては「外壁から突き出た部分は、1m後退した部分までを算入する」ため、建ぺい率が高くなるのです。
それぞれのバランスを見ながら設計プランを考えることも大切です。
まとめ
「建築面積」「延床面積」「敷地面積」といった広さを示す用語を正しく理解することで、家の広さをイメージしやすくなるとともに、違法建築を建てるリスクを防げるようになります。
とりわけ、建ぺい率と容積率という建築制限を守るうえでも重要なキーワードでもあります。
限られた土地に、広々としたゆとりある住空間の家を建てる上でも、正確な知識を持って家づくりを進めていきましょう。
