「現在、住んでいる家を売却して、新しい家に住み替えたい」と考えている人の中には、「住宅ローンが残っているけど、売却できるだろうか？」と不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。
売却額でローンを完済できなければ、家を手放せないのが原則です。
ただし、全額返済できなくても住み替える方法はいくつかあります。
ここでは、ローン残債が残っている状態で住み替える方法について解説します。
住み替えの流れ
現在、住んでいる家から新しい家に住み替える時は、「売り先行」または「買い先行」のいずれかで進めます。
売り先行とは、現在の家を売却してから新しい家を購入する方法。
一方、買い先行は新しい家を購入してから現在の家を売却する方法です。
このうち、住宅ローンの残債がある場合は「売り先行」で進めるのが一般的です。
買い先行で進めると、売却するまでは現在の家と新しい家の住宅ローン返済が重なり、家計を圧迫するリスクが高まります。
ただ、売り先行にもリスクがあります。それは、「自己資金や売却額で住宅ローンを完済できなければ、売却できない」ことです。いつまでも売れないと、新しい家に住み替えるタイミングも遅れてしまいます。
住宅ローンを完済しないと売却できない理由
では、なぜ住宅ローンを完済できないと売却できないのでしょうか。それは、家や土地に設定されている「抵当権」を抹消する必要があるからです。
住宅ローンは、家や土地を担保に融資される商品です。
そのため金融機関は、完済するまでは自由に売却できないよう、物件に抵当権を設定するよう求めます。
住宅ローンが残っている状態では、金融機関が売却を許してくれません。
残債をすべて完済すれば抵当権を抹消でき、現在の家を買主へと引き渡せるようになるのです。
住み替えローンとは
ただ、ローン残債が残っている状態でも家を売却できて、新しい家に住み替えることが可能です。
その方法の一つに、「住み替えローン」の利用があります。
住み替えローンとは、現在の家のローン残債を新しい家の住宅ローンに組み込んで契約できる商品です。
金融機関によっては、「買い替えローン」と呼ぶところもあります。
仮に、ローン残債が500万円ある人が、新しい家を購入するために2,500万円の住宅ローンを借り入れる場合、まとめて3,000万円の住み替えローンを組むことが可能です。
これを利用することで、現在の家のローンは完済できるので抵当権を抹消できます。
「売却額が残債より安くて、ローンを完済できない」というケースでも、住み替えローンを使えば新しい住宅ローンに組み込まれるので、売却と買い替えが可能になります。
住み替えローンのメリット・デメリット
住み替えローンには、メリットもあればデメリットもあります。それぞれの特徴を理解した上で、利用を検討することが大事です。
住み替えローンのメリット
住宅ローンを完済しなくても住み替えができることから、住み替えのタイミングを自分で決められるのがメリットとして挙げられます。
ローン完済のために、自己資金を取り崩すこともありませんし、自己資金が少ない方でも住み替えができるという点もメリットといえるでしょう。
また、現在の家と新しい家の住宅ローン返済を一本化できるため、ダブルローンになることも避けられます。
住み替えローンのデメリット
通常の住宅ローンと比べて、住み替えローンは審査が厳しい点がデメリットの一つです。
残債を上乗せする分、新しい家の担保評価以上の融資を受けることになりますから、通常の住宅ローンであれば通るケースでも、住み替えローンだと通らない場合があります。
また、金利が高いこともデメリットです。
現在の住宅ローンの金利は0.5～2％くらいの商品が多いですが、住み替えローンだと2～4％くらいに設定しているところが多くみられます。
金利が上がれば毎月の返済額もアップしますから、事前にシミュレーションされることをおすすめします。
住み替えローンの利用条件
住み替えローンの利用条件は金融機関にもよりますが、一般的な住宅ローンの条件に加え、以下の点も満たす必要があります。
（1）新居を購入して住み替えること（賃貸などへの住み替えは不可）
（2）ローン残債が残っていること
（3）金融機関の審査に通過すること
…など
（1）は、新居を購入するための住宅ローン契約を前提に、住み替えローンが利用できるということです。
賃貸に住み替える場合は、利用できません。
（2）は、「自己資金を投じてもローンが完済できない」という意味合いもあるでしょう。
自己資金で完済できるのであれば、完済してから新たな住宅ローンを契約した方が得策です。
ただ、子どもの進学費用のために貯蓄している人もいらっしゃるでしょうし、収入が不安定なため将来に備えて蓄えている方もいらっしゃるでしょう。
こうした理由で「自己資金を使えない人」は、住み替えローンの活用に適した人といえます。
住み替えローンを利用するまでの流れ
住み替えローンは、現在の家の売却活動と新しい家を探すのを、並行して進める必要があります。
ここでは、住み替えローンを利用して現在の家を売却するまでの流れをまとめました。
（1）現在の家を査定する
いま住んでいる家がいくらで売却できるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
なお、不動産会社によって査定基準が異なるため、査定額も異なります。
複数の業者に依頼されることをおすすめします。
（2）ローン残債を確認する
借り入れしている金融機関から送られてくる残高証明書などで、住宅ローンがいくら残っているのかを確認します。
ここで、残債よりも家の査定額の方が安ければ、住み替えローンを検討します。
査定額の方が高ければ売却額でローンを完済し、新しい家は通常の住宅ローンで購入しましょう。
（3）住み替えローンに申し込む
住み替えローンを提供している金融機関に申し込みます。
借入額は、住宅ローンの残債と、新しい家を購入するために借り入れる融資額を足して算出します。
（4）金融機関の審査
住宅ローンと同様に、住み替えローンも事前審査と本審査の二段階で進められます。
事前審査に通っても、本審査では通らないこともありますので、注意しましょう。
（5）金融機関と契約して家を売却・購入する
審査に通れば、金融機関と契約を結びます。
それと同時に、現在の家の売却手続きや新しい家の購入契約も行います。
住み替えローンを使う際の注意点
「住み替えローンを利用するまでの流れ」のところで説明したように、住み替えローンの契約をする際には、現在の家の売却と新しい家の購入の決済を同じタイミングにする必要があります。
これは、現在の家の「抵当権抹消」と新しい家の「抵当権設定」を同時に行うためです。
つまり、住み替えローンの契約日には、金融機関や司法書士だけでなく、現在の家の買主、新しい家の売主ともスケジュールを調整しなければなりません。
こうした調整は不動産会社の役割が大きく、住み替えローンに慣れた会社を選ぶことも重要なポイントになってきます。
返済計画もしっかり検討する
住み替えローンには現在の家のローン残債も含まれますし、通常の住宅ローンよりも金利が高いため、毎月の返済額が高くなることが予測されます。
返済額によっては家計を圧迫する可能性がありますから、申し込みをする前に毎月の返済額がいくらになるのかを試算されることをおすすめします。
また、通常の住宅ローンと同様に将来の返済計画についても綿密に立ててから申しみましょう。
住み替えローン以外で住み替える方法
住宅ローンが残っている状態で新しい家に住み替える方法には、住み替えローンの利用以外にもいくつかあります。
資金的に余裕のある方であれば、現在の家と新しい家の返済を並行させる「ダブルローン」でも良いでしょう。
売却が完了するまでは返済負担が重くなりますが、売却できればその額で繰り上げ返済を実行し、新しい家のローン返済を軽減できます。ただし、ダブルローンは審査も厳しくなるため、高年収の人や残債が少ない人でなければ利用は難しいです。
急ぎの方であれば、「買取」も検討したい方法です。
これは、不動産会社などの業者に現在の家を買い取ってもらうという方法です。
査定額は市場価格よりも安くなる傾向がありますが、不動産会社が直接買い取るため仲介手数料は不要です。
また、「いつまでも売れない」ということもなく、スピーディーに現金化できますから、「早く住み替えたい」という方には適しています。
まとめ
住宅ローンの残債があっても、住み替えることは可能です。
その際に、現在の家の売却額（査定額）と残債を比べることがポイントになります。
査定額が残債より安ければ、住み替えローンを検討しましょう。
ただし、毎月の返済額が増える可能性があるため、無理のない返済計画を立てられるかを事前に確認することが大切です。
査定額が残債より高ければ売却額で残債を完済し、通常の住宅ローンを利用して新しい家を購入すると良いでしょう。
早く売却したい方なら、「買取」を選ぶのも一手です。
