自分の年収で借りられる住宅ローンはいくらまで？無理のない返済額と借りて良い金額との違い

住宅ローンは、「マイホームを購入したいけど自己資金が少ない」という方をサポートしてくれる、強い味方です。

ただ、融資額には年収や返済期間などに応じて「借入可能額」が決まっており、いくらでも借りられるわけではありません。

「いまの年収で、住宅ローンをどれくらい借り入れできるのか」と気になっている方も多いでしょう。

ここでは、借入可能額の求め方や、無理のない返済プランを立てるためのポイントを紹介します。

住宅ローンの借入可能額を決める要素とは

住宅ローンの借入可能額を決める要素には、「年収」「返済負担率」「返済期間」「金利」などがあります。

年収

年収は、住宅ローン審査で借入可能額を判断するための重要な要素の一つです。

ただし、実際の審査では年収だけでなく、勤務状況や収入の安定性、ほかの借入状況なども含めて総合的に判断されます。そのため、同じ年収でも借入可能額や審査結果が同じになるとは限りません。

返済負担率

返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合を示す数値です。

たとえば、年収400万円の方が年間100万円を返済する場合、返済負担率は25％（100万円÷400万円）となります。

住宅ローンの審査で認められる返済負担率の基準は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

たとえばフラット35では、住宅ローンだけでなく自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下という基準が設けられています。

ただし、「審査上借りられる金額」と「家計に無理なく返せる金額」は同じとは限りません。 生活費や教育費、貯蓄なども考慮し、余裕を持った返済額を設定することが大切です。

返済期間

返済期間を長く設定すると、毎月の返済額を抑えながら借入可能額を増やせる場合があります。

一方で、返済期間が長くなるほど総返済額が増えやすく、定年後まで返済が続く可能性もあります。

定年後も住宅ローンの返済が続く場合は、退職後の収入や貯蓄、将来の生活費なども考慮し、無理なく返済を続けられるか確認しておきましょう。

金利

住宅ローンでは、金利によって毎月の返済額や総返済額が大きく変わります。

返済期間が長いほど、金利差による総返済額への影響も大きくなるため注意が必要です。

仮に3,000万円の住宅ローンを35年間借り入れた場合、金利が異なれば支払う利息の総額にも大きな差が生じます。

借入額だけでなく、毎月の返済額や総返済額も確認したうえで借入希望額を決めることが大切です。

年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安を試算

これらの要素をもとに、金融機関では申込者ごとの借入可能額を審査します。

ただし、借入可能額以内で申し込んだからといって、必ず審査に通るわけではありません。住宅ローンの審査では、年収や勤務状況、ほかの借入状況などさまざまな要素が総合的に判断されます。

ここでは、借入額を検討する際の一つの目安として、年収別にシミュレーションします。

※金利1.5％は比較のために設定したシミュレーション上の条件です。実際の適用金利とは異なる場合があります。

※下記の借入可能額はあくまで目安です。実際の借入可能額や審査結果は、金融機関や住宅ローン商品、申込者の状況などによって異なります。

参考： 住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」

年収300～400万円台の借入可能額を決めるポイント

年収300～400万円台でも、収入状況やほかの借入状況などの条件によっては、2,000万円以上の住宅ローンを借り入れられる場合があります。

ここで特に確認したいのが、借入可能額そのものではなく、毎月の返済額です。

たとえば、年収300万円で2,041万円を借り入れた場合、毎月の返済額は約6万2,500円となります。

この返済額を支払いながら、毎月の生活費や教育費、将来のための貯蓄を確保できるかを確認することが重要です。

家計に余裕が少ない場合は、借入可能額いっぱいまで借りるのではなく、返済負担を抑えた計画も検討しましょう。

年収400万円で2,721万円を借り入れた場合も、毎月の返済額は約8万3,300円です。住宅購入後の生活費や貯蓄を考慮しながら、無理のない借入額を検討することが大切です。

年収500～600万円台の借入可能額を決めるポイント

年収500～600万円台になると、3,000万円～4,000万円程度が借入額の一つの目安となり、検討できる住宅の選択肢も広がります。

返済額に着目すると、3,402万円を借り入れた場合の毎月の返済額は約10万4,200円、4,082万円の場合は約12万5,000円です。

住宅ローンを支払った後にも、生活費や教育費、将来の貯蓄などを無理なく確保できるか確認しましょう。

また、返済負担率を高くすれば借入額を増やせる場合がありますが、借入額が増えれば毎月の返済額も増えます。

購入予算を増やしたい場合も、単純に借入額を増やすのではなく、自己資金とのバランスを含めて検討することが重要です。

年収700万円以上の借入可能額を決めるポイント

年収700万円以上になると、条件によっては5,000万円前後の住宅ローンを検討できる場合があります。

ただし、年収が高ければ住宅ローンの返済額を大きくしても問題ないとは限りません。

家族構成や教育費、自動車費用、毎月の生活費などによって、住宅ローンに充てられる金額は大きく変わります。

年収だけで判断せず、住宅購入後の家計全体を見ながら借入額を決めることが重要です。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅ローンを検討する際、「いくら借りられるか？」という視点で考えがちですが、「いくらまでなら無理なく返せるのか」という視点から借入額を検討することも大切です。

なぜなら、同じ年収でも家族構成や生活費、教育費、貯蓄額など、家計の状況は一人ひとり異なるからです。

たとえば、上記のシミュレーションでは年収500万円の借入可能額が約3,400万円で、毎月の返済額は10万円を超えます。

生活費や子どもの教育費、貯蓄などを考えると、毎月10万円以上の返済を負担に感じる家庭もあるでしょう。

つまり、金融機関から借りられる金額と、家計として無理なく返せる金額は必ずしも同じではありません。

この視点で考えると、年収から借入可能額を確認するだけでなく、毎月いくらまでなら無理なく返済できるかを先に考え、その金額から借入額を逆算する方法も有効です。

以下は、毎月の返済額から試算した借入可能額の目安です。

※返済期間35年・全期間固定金利1.5％・元利均等返済として試算しています。

参考： 住宅保証機構「借入可能額の試算（返済額より算出）」

住宅ローンを月20万円返済する場合はいくら借りられる？

住宅ローンの毎月の返済額を20万円とした場合、どのくらいの金額を借りられるのでしょうか。

この記事と同じく、返済期間35年・金利1.5％・元利均等返済・ボーナス返済なしとして試算すると、借入額の目安は約6,530万円です。

また、月20万円を1年間返済すると、年間の返済額は240万円になります。

仮に返済負担率25％として単純計算すると、

240万円 ÷ 25％ ＝ 年収960万円

となり、年収約960万円が一つの計算上の目安となります。

ただし、これはあくまで一定の条件で計算したシミュレーションです。

同じ年収であっても、家族構成や教育費、自動車ローンなどのほかの借入、毎月の生活費、住宅購入後に必要となる固定資産税や修繕費などによって、無理なく返済できる金額は異なります。

「月20万円まで払えるから約6,500万円借りる」と考えるのではなく、住宅ローンを支払った後に生活費や貯蓄の余裕がどれくらい残るのかを確認することが重要です。

限度額まで借り入れることで起こるリスク

金融機関の審査上は借りられる金額であっても、限度額いっぱいまで借りることが家計にとって適切とは限りません。

住宅ローンの借入額を増やせば毎月の返済額も増えるため、教育費や生活費などの支出が増えたときに、家計の余裕が少なくなる可能性があります。

また、収入の減少などによって返済が難しくなり、延滞が続いた場合には、その返済状況などが信用情報機関に登録され、今後のローンやクレジットなどの審査に影響する可能性があります。

さらに返済を続けることが難しくなった場合には、金融機関へ相談したうえで、返済条件の見直しや住宅の任意売却などを検討するケースもあります。状況によっては競売に至る可能性もあります。

こうした事態を避けるためにも、「いくらまで借りられるか」だけでなく、「無理なく返済を続けられる金額はいくらか」という視点で借入額を決めることが大切です。

まとめ

住宅ローンの借入可能額をあらかじめ把握しておくと、マイホーム購入にかけられる予算を考えやすくなります。

一方で、金融機関から借りられる金額と、家計として無理なく返せる金額は必ずしも同じではありません。

年収だけを見るのではなく、毎月の生活費や教育費、貯蓄、住宅購入後に必要となる税金や修繕費なども含めて返済計画を考えることが重要です。

特に毎月20万円など返済額が大きくなる場合は、「借りられる金額」から考えるのではなく、「住宅ローンを支払った後も家計に余裕が残るか」という視点から検討しましょう。

住宅ローンの借入可能額は、住宅保証機構や各金融機関が提供しているシミュレーションでも確認できます。

無理なく返済を続けられる借入額を考え、将来の生活にも余裕を持てる住宅購入計画を立てていきましょう。