住み替えでよくある失敗と失敗しないためのポイント

いま住んでいる家を売却して、新しい家を購入する「住み替え」を検討されている方もいらっしゃるでしょう。

ただ、住み替えを経験した人のなかには、「失敗した」と感じている方も少なくないようです。

住み替えをするとき、具体的にどのような失敗例があるのでしょうか。

ここでは、住み替えの基本的な手順や費用をお伝えするとともに、よくある住み替えの失敗例や失敗を防ぐための対策についても解説します。

住み替えの進め方 〜「売り先行」と「買い先行」〜

住み替えの難しい点の一つに、「持ち家の売却と新居の購入のタイミング」があります。

持ち家の売却日と新居の引き渡し日が同じ日になるのがベストですが、現実的にはタイミングが合わず、どちらかを先行するのが一般的です。

つまり、住み替えの進め方には、持ち家を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから持ち家を売却する「買い先行」という2つのパターンがあるということです。

どちらの方が失敗を防げるかは、人によって異なります。ここで、それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行では、持ち家の売却額が確定してから新居を購入するため、新居の資金計画を立てやすいことがメリットの一つです。

また、納得するまで売却活動を続けられますから、適正価格で妥協せず売却できることもメリットといえます。

スケジュールの都合などで、売却価格を引き下げるといった心配もありません。

一方のデメリットは、売却後も新居が見つからなければ仮住まいが必要になることです。

持ち家から仮住まいに、さらに仮住まいから新居へと引っ越しも2回行うことになります。

仮住まい生活を短くするために、新居選びの時間が短くなりやすいこともデメリットです。これが、新居選びの失敗例につながりやすいのです。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行の場合、新居を探す時間に余裕が生まれますから、理想の住まいを探しやすいのがメリットです。

新居を見つけてから引っ越せますから、仮住まいは不要です。

ただ、新居に引っ越した後も前の家が売れないと、旧居と新居の住宅ローンを同時に払わなければなりません。

これを避けようと売却活動を急ぐと、売却額が安くなる可能性があります。

こうしたことから、資金計画が狂うといったトラブルが発生しやすいのです。

住み替えにかかる費用

持ち家を売却するときや、新居を購入するときには、それぞれ諸費用がかかります。

持ち家の売却時には不動産会社への「仲介手数料」、印紙税や登録免許税といった「諸税」が必要です。

住宅ローンを返済中の方は、一括返済を行う際に「事務手数料」が必要ですし、抵当権の抹消手続きをする際には「登記費用」もかかります。

さらに、売却額によっては「譲渡所得税」がかかるケースもあります。

新居の購入時にも、印紙税や登録免許税のほか「不動産取得税」が課せられます。

新たに住宅ローンを契約する場合には「事務手数料」が必要ですし、抵当権を設定するための「登記費用」も必要です。

このほか、引き渡し時には火災保険料も用意しなければなりません。

住み替えでよくある失敗例

住み替えの進め方や費用について説明したところで、住み替えでよくある失敗例を見ていきましょう。

新居が決まらず仮住まいが必要になった

売り先行で持ち家を売却したものの、新居がなかなか見つからず、「仮住まいで暮らす期間が長くなった」というケースです。

仮住まいの期間が長くなるほど、家賃の支払いが増えてしまいます。

理想と違う新居を購入してしまった

早く新居を見つけようとリサーチ不足で購入したため、実際に住み始めてから「イメージと違っていた」という失敗例も、よくある話です。

特に、転勤や子どもの進学などで入居時期が決まっている場合、新居を探す期間が限られるため、立地条件の悪い家や予算より高い物件を購入するといった失敗例も見られます。

資金計画が狂って住宅ローンの返済負担が重くなった

持ち家がいつまでも売れず売却額を安くしたため、新居の住宅ローンの返済額が想定よりも高くなったり、新居の購入を急ぐあまり高い物件を購入したりと、資金計画に関する失敗例も多いです。

買い先行で進めた人のなかには、持ち家と新居の住宅ローンを同時に払い続けなければならない「ダブルローン（二重ローン）」に陥り、返済負担が重くなるケースも少なくありません。

この場合、固定資産税も2軒分を納める必要があるため、家計を圧迫しやすいのです。

住み替えに失敗・後悔しないための対策

住み替えで失敗しないためには、計画と対策をしっかり立てることが大切です。

特に、スケジュールと資金計画は、念には念を入れて考える必要があります。

住み替えで後悔しないための具体的なポイントをまとめました。

スケジュールは余裕をもって組む

売り先行でも買い先行でも、スケジュールに余裕を持たせることがポイントの一つです。

売り先行の場合なら新居探しの時間を確保することが大切ですし、買い先行なら売却するまでの期間を長く取りましょう。

一般的に、住み替えに必要な期間は6ヵ月ほどといわれます。

仮に、売り先行で住み替えを進めるのであれば、「売却までに3ヵ月」「その後、新居探しを3ヵ月」といったスケジュールを立てて進めると良いでしょう。

持ち家の適正相場を把握しておく

資金計画で失敗しないためには、持ち家の相場を把握しておくこともポイントです。

相場を知らず高値で売り出すと、いつまでも売れないということになりますし、逆に安くすると新居購入で利用する住宅ローンの返済負担が重くなります。

適正相場を把握していれば、売れ残るリスクや資金計画で失敗するリスクを抑えられます。

適正価格を知るには、売却査定を複数の不動産会社に依頼するのも一手です。

業者によって査定方法が若干違うこともありますから、いくつか依頼して平均的な価格を把握しましょう。

また、近隣に似たような物件の売買取引があれば、それを参考にするのも手です。

売り先行か買い先行かを決める

一般的には、売り先行の方が住み替えで失敗しにくいといわれます。

ただし、買い先行の方が有利に進めやすい人もいらっしゃいます。大切なのは、自分に適しているのはどちらなのかを把握することです。

上記で説明したそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自分に適した方法を選択しましょう。

参考までに、それぞれの方法に適している人のタイプをお伝えします。

買取保証も検討する

住み替えの時期が決まっている人は、不動産会社の「買取保証サービス」を利用するのも一手です。

買取保証とは、一定期間に売れなかった場合には、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれるというサービスです。

売れ残るリスクがないため、安心して売却活動を進められます。

ただし、買取価格は相場よりも安くなるのが通例です。

一般的には、相場の7割くらいといわれますので、ローン残債を完済できるかが注意点です。

信頼できる不動産会社を選ぶことも住み替えの成功ポイント

住み替えをスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社に依頼することも重要なポイントです。

査定額だけを見て選ぶのではなく、「売却実績が豊富か」「スケジュールなど、こちらの都合にあわせて提案してくれるか」「担当者との相性が良いか」など、総合的に判断することが大事です。

問い合わせ時の電話対応や不明点を質問するなどして、担当者の人となりも業者選びの参考にしましょう。

住み替えで利用できる減税措置・特例はある？

不動産を売却するとき、売却額から売却活動に要した経費などを差し引いた額が「譲渡所得」とみなされ、税金が課せられます。

その税率は持ち家の保有期間によって異なり、保有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

いずれにしても結構な納税額になるため、あらかじめ用意しておかなければなりません。

ただし、マイホームを売却する場合は減税措置の特例が適用され、納税額を抑えることも可能です。

特例には、以下のようなものがあります。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、売却益から最大3,000万円を控除できるという減税措置です。

仮に売却益が3,000万円以下であれば、税金は生じません。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて所有している不動産には税率が軽減されるという減税措置です。

先述の通り、保有期間が5年を超える場合の税率は20.315％ですが、10年を超える居住用不動産の場合は14.21％に下げられます。

なお、この特例は売却利益が6,000万円以下に対して適用され、6,000万円を超えた部分には通常の税率（20.315％）が適用されます。

また、先ほど紹介した「居住用財産の3,000万円特別控除」も併用できるため、売却益3,000万円以上の場合でも大きな節税効果が期待されます。

買換え特例

新居の価格が旧居の売却額を上回るなど、一定の条件を満たす場合には「買換え特例」を利用することも可能です。

この特例は、旧居の譲渡所得税を、新居の売却時まで繰り延べできるというものです。

将来的には、旧居と新居の譲渡所得税をあわせて納める必要がありますが、住み替え時の負担を抑えられます。

なお、この特例は「居住用財産の3,000万円特別控除」とは併用できません。

まとめ

住み替えは、持ち家の売却活動と新居探しを同時進行するため、スケジュールや資金計画などの点で失敗するケースも少なくありません。

失敗を避けるにはスケジュールに余裕を持つなど、この記事で紹介した対策を行い、じっくり準備をしてから進めることが大切です。

信頼できる不動産会社からのアドバイスを受けながら、後悔のない住み替えを行いましょう。