新築の固定資産税はいくらかかる？計算方法や軽減措置などをわかりやすく解説

マイホームをはじめ、不動産を所有すると原則として毎年「固定資産税」を納める必要があります。

「新築一戸建ての固定資産税はいくらかかるの？」と気になる方も多いでしょう。

ただし、実際の税額は物件や自治体によって異なります。また、都市計画税が課税される地域では、固定資産税とは別に都市計画税もかかります。

今回は、固定資産税の基本的な仕組みから、新築戸建住宅の税額の考え方、計算方法、軽減措置、納め方までわかりやすく解説します。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産に対して課される地方税です。原則として、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に課税されます。

戸建住宅の場合は「土地」と「建物」にそれぞれ固定資産税が課され、その合計額を納めます。

税額の基礎になるのが「固定資産税評価額」です。土地・家屋の評価額は原則として3年ごとに評価替えが行われますが、土地価格の下落など一定の場合には年度途中でも修正されることがあります。

また、建物については経年による減価などが評価に反映されます。ただし、新築住宅の減額措置が終了するタイミングでは、評価額が下がっていても納税額が一時的に高くなる場合があります。

固定資産税と一緒に「都市計画税」を納める地域がある

市街化区域内など一定の地域では、固定資産税のほかに「都市計画税」が課される場合があります。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てることを目的とした税金で、税率は自治体によって異なります。制限税率は0.3％です。

固定資産税とあわせて納付するのが一般的ですが、課税対象地域や税率は自治体によって異なるため、詳しくは物件所在地の自治体で確認しましょう。

新築戸建住宅の固定資産税はいくら？

新築戸建住宅の固定資産税に、全国共通の「相場」があるわけではありません。

税額は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額のほか、土地の面積、建物の床面積や構造、設備、住宅用地の特例、新築住宅の減額措置などによって変わります。

土地分	約3万5,000円
建物分	約12万6,000円
合計	約16万1,000円

※上記は条件を仮定した単純な試算です。実際の課税標準額、税率、減額措置の適用状況などによって税額は異なります。都市計画税は含んでいません。

「固定資産税はいくら？」を考えるときは、単純な平均額だけで判断するのではなく、土地分と建物分を分け、利用できる特例や減額措置を確認することが大切です。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、基本的に固定資産税の課税標準額に税率をかけて計算します。

なお、土地について住宅用地の特例が適用される場合などは、固定資産税評価額そのものに1.4％をかけるのではなく、特例などを反映した「課税標準額」をもとに計算します。

土地の固定資産税評価額の考え方

土地の固定資産税評価額は、市町村が固定資産評価基準に基づいて決定します。

市街地の宅地では固定資産税路線価を基準に評価する方法がありますが、実際には土地の奥行き、形状、接道状況などに応じた補正が行われます。

そのため、以前よく使われていた「固定資産税路線価 × 土地面積」という計算だけで、実際の固定資産税評価額を正確に求められるわけではありません。

建物の固定資産税評価額の決まり方

建物の固定資産税評価額は、国が定める固定資産評価基準に基づき、「再建築価格方式」を基本として算定されます。

再建築価格方式とは、評価する建物と同等の建物を評価時点でもう一度建築するとした場合に必要となる建築費を基礎として評価する方法です。

屋根、外壁、内壁、床、建具、住宅設備などの使用材料や施工状況などをもとに評価し、経年による減価なども反映されます。

新築住宅では、自治体が図面や各種資料を確認したり、必要に応じて家屋調査を行ったりして評価額を決定します。

そのため、建物の購入価格や建築費と固定資産税評価額は必ずしも一致しません。

「建築費の約7割が固定資産税評価額」といった目安が紹介されることもありますが、実際の評価額を建築費に一定割合をかけて求める制度ではないため、資金計画ではあくまで参考程度に考えましょう。

固定資産税の軽減措置

固定資産税には、一定の条件を満たす土地や新築住宅に対する特例・減額措置があります。

土地と建物では制度が異なるため、それぞれ分けて確認しましょう。

土地の軽減措置

住宅の敷地として利用されている土地には、「住宅用地の特例」が適用される場合があります。

• 小規模住宅用地：住宅1戸につき200㎡までの部分は、固定資産税の課税標準が価格の6分の1
• 一般住宅用地：200㎡を超える部分は、固定資産税の課税標準が価格の3分の1

例えば、土地面積150㎡、固定資産税評価額1,500万円で、全体が小規模住宅用地として扱われる場合を考えてみましょう。

※実際には負担調整措置などにより計算が異なることがあります。上記は制度の考え方をわかりやすくするための試算です。

新築住宅の建物に対する減額措置

一定の要件を満たす新築住宅では、新たに固定資産税が課される年度から一定期間、建物の固定資産税が2分の1に減額されます。

なお、2026年3月31日までに新築された住宅については、改正前の床面積要件が適用されます。新築時期によって条件が異なる点に注意しましょう。

また、2029年4月1日以降に新築される住宅については、特定の区域内に建築された住宅が減額措置の対象外となる場合があります。将来購入する住宅については、その時点の最新制度も確認することが大切です。

建物の固定資産税を試算すると

ここでは、床面積150㎡、固定資産税評価額1,500万円の戸建住宅を例に、120㎡までの部分に新築住宅の減額措置が適用されるケースを単純計算してみます。

150㎡のうち120㎡は全体の80％にあたるため、評価額も比例して1,200万円と仮定します。

減額措置がない場合は1,500万円×1.4％＝21万円となるため、この例では減額期間中の負担が抑えられることがわかります。

※実際の税額は自治体が決定する評価額や課税状況などによって異なります。上記は仕組みを説明するための単純な試算です。

軽減期間が終わると固定資産税はどうなる？

一般的な新築戸建住宅では、新築住宅に対する固定資産税の減額措置が3年度分適用された後、4年度目から減額がなくなります。

そのため、「4年目になったら固定資産税が急に上がった」と感じることがあります。

住宅購入後の資金計画を立てる際は、購入直後の軽減期間中だけでなく、4年度目以降の固定資産税も見込んでおくと安心です。

固定資産税の納め方

固定資産税の納税通知書は、自治体ごとに定められた時期に送付されます。

多くの自治体では年4回の納期が設定されていますが、具体的な納期限は自治体によって異なります。

納付方法には、金融機関の窓口、口座振替、コンビニエンスストア、スマートフォン決済アプリ、クレジットカードなどがありますが、利用できる方法も自治体によって異なります。

納税通知書が届いたら税額と納期限を確認し、期限内に納付しましょう。

固定資産税の負担を抑えるために確認したい制度

固定資産税は、住宅の条件に応じて利用できる特例や減額措置があります。

「家のつくりを変えれば必ず固定資産税を安くできる」と考えるのではなく、まずは利用できる制度を正しく確認することが大切です。

住宅用地の特例を確認する

住宅が建っている土地には、小規模住宅用地・一般住宅用地として固定資産税の課税標準が軽減される特例があります。

土地や家屋の利用状況が変わった場合には申告が必要になるケースもあるため、詳しくは自治体に確認しましょう。

認定長期優良住宅の減額措置を確認する

認定長期優良住宅の新築戸建住宅では、一定の要件を満たすことで、新築住宅に対する固定資産税の減額期間が一般住宅の3年度分から5年度分に延長されます。

認定長期優良住宅には固定資産税以外にも税制上の優遇措置がありますが、それぞれ要件や適用期間が異なります。住宅購入時には、利用できる制度を個別に確認しましょう。

まとめ

新築戸建住宅の固定資産税は、土地・建物の固定資産税評価額や面積、建物の構造、軽減措置などによって決まるため、一律に「○万円」とはいえません。

また、建物の固定資産税評価額は、実際の建築費や購入価格に一定の割合をかけて決めるものではなく、固定資産評価基準に基づいて自治体が算定します。

新築住宅では、一定の条件を満たすと建物部分の固定資産税が一定期間2分の1になるほか、住宅用地にも課税標準を軽減する特例があります。

2026年度税制改正では、新築住宅に対する固定資産税の減額措置の適用期限が2031年3月31日まで延長され、床面積要件も見直されました。

住宅購入時には住宅ローンだけでなく、固定資産税や都市計画税も含めて購入後の住居費を考えておくことが大切です。特に、新築住宅の減額期間が終了した後の税額も見込んで資金計画を立てておきましょう。