土地の不動産広告を見ていると、「建築条件付き」という物件を目にすることがあります。
建築条件付き土地は、立地や価格などの点で魅力があり、候補の一つとして検討されている方も少なくないでしょう。
ただ、建築条件付き土地には注意点もあるため、メリットとデメリットを比べた上で選ぶことが大切です。
ここで、建築条件付き土地の基本情報やメリット・デメリット、契約時の注意点などをまとめて紹介します。
建築条件付き土地とは、その土地に家を建てるとき「売主の条件を満たす必要がある物件」のことです。
その条件とは、次の2点にまとめられます。
（1）売主が指定する建築業者で家を建てること
（2）一定期間内に設計をして建築工事請負契約を結ぶこと
建築条件付き土地では、その土地に家を建てる施工会社がすでに決まっています。
施工会社は、土地の売主またはその関連会社であることが多いです。
希望するハウスメーカーや工務店がある場合は、そこで家を建てられないことは理解しておきましょう。
また、設計（プランニング）の期間も物件ごとに決まっています。
期間は3ヵ月としている物件が多いですが、なかには6ヵ月の物件もあります。
一般的に、注文住宅の設計期間は3ヵ月くらいが目安とされます。
ただ、こだわりが多い方や施工会社との打ち合わせの時間が取れない方など、3ヵ月以上になる方も多くいらっしゃいますので、時間をみながら進めることも大切です。
建築条件付き土地の契約について
建築条件付き土地を購入する際には、不動産会社と「土地の売買契約」を結びます。
その後、施工会社とのプランニングが始まり、設計が完了したところで「建築工事請負契約」を結びます。
このような流れで、建築条件付き土地に家を建てることになりますが、ここで注意しなければいけないのが「土地の売買契約と建築工事請負契約は同時に結べない」という点です。
そもそも不動産会社から購入するのは、建築条件付きの土地だけです。
建築計画が一切決まっていない状態ですから、土地の売買契約は結べても工事請負契約は結べないのが筋でしょう。
なかには、土地の売買契約と建築工事請負契約を一緒に結ばせようとする業者や、工事請負ではなく「建物の売買契約」として建売住宅を販売させようとする業者もいるようです。
こうした業者とは、取引をしない方が賢明です。後々、トラブルになる恐れがありますから、注意しましょう。
条件が合わなかった場合には白紙解除になる
施工会社との打ち合わせが始まってから、建築費の予算が合わなかったりプランが折り合わず一定の期間（3ヵ月）を過ぎたりして建築工事請負契約を結べなかった場合は、土地の売買契約が白紙解除になります。
このとき、手付金などの支払った金額は返金されますし、違約金や損害金が発生することもありません。
ただし、先述の通り土地の売買契約と建築工事請負契約を同時に結ぶと、白紙解除ができなくなってしまいます。
仮に契約を破棄しようとすれば、違約金などが生じる可能性もありますから、契約は慎重に行うことが大切です。
建築条件付き土地のメリット
建築条件付き土地の基本的な情報をお伝えしたところで、この土地を購入して家を建てるメリットを見ていきましょう。
土地を安く購入できる
建築条件付き土地は、条件のない土地と比べて販売価格が安い傾向があります。
これは、売主（施工会社）が土地の販売による利益だけでなく、家の建築による利益も得られるからです。
利益が大きくて値引きをしても問題なければ、土地の価格を市場価格より安くすることがあります。
また、土地の価格を安くした方が早く売れます。
土地がいつまでも売れなければ建物の利益が得られませんし、固定資産税などの費用もかかりますから、早く売るために価格を安くしているという一面もあります。
物件を探しやすくなる
建築条件のない土地だけで理想の物件を探そうとすると、意外と見つからないものです。
そこに建築条件付き土地を含めて探すと、選択肢が広がり理想の物件が見つけやすくなります。
売主や不動産会社は、多くの人が求める土地の条件を把握しています。
人気がありそうな土地を仕入れたら、建築条件付き土地として販売した方が利益を最大化できますから、あえて条件付きで販売しているという一面もあるのです。
建築条件付き土地に立地の良い物件や形状の整っている物件が多いのは、こうした売主側のメリットがあるからです。
施工会社選びに苦労しない
建築条件付き土地は施工会社も決まっていますから、土地選びと合わせて施工会社を探す手間を省けます。
目星を付けている施工会社がある方には不利な条件ですが、「施工会社にこだわりがない人」や「会社選びに時間や手間をかけたくない人」であれば、メリットといえるでしょう。
建築条件付き土地のデメリット
何事にもメリットがあれば、デメリットがあるものです。
建築条件付き土地のデメリットも把握しておきましょう。
希望の施工会社で家を建てられない
施工会社にこだわりのない方にはメリットでも、こだわっている方には「会社を選べない」というデメリットになるでしょう。
売主の指定業者が、目星を付けている施工会社と同等の家づくりができるのであれば問題ないかもしれません。
ただ、指定業者には小さな工務店も多く、モデルハウスを用意していない会社もあります。
この場合、施工会社の実力がわからないまま打ち合わせを進めることになり、家が建ってから後悔する可能性もあるでしょう。
自由度はそれほど高くない
一部の建築条件付き土地は、すでに家のプランが決まっている物件もあります。
メリットの「土地を安く購入できる」でお伝えした通り、売主（施工会社）は土地が売れる前から家の建築による利益を計算しています。
ということは、その土地に建てられる家のプランも、ある程度決まっていることになります。
建築条件付き土地では、注文住宅のように間取りや設備を自由に決められない物件があることも把握しておきましょう。
もちろん、自由に設計できる建築条件付き土地もあります。
ただし、間取りは自由でも設備が指定されているなどの制約があったり、標準仕様以外の希望をするとオプションとして追加費用が発生したりする場合があります。
家づくりにこだわりのある方は、どれくらい自由に設計できるのかをあらかじめ確認することも大切なポイントです。
設計の時間が限られている
建築条件付き土地は、土地の売買契約を結んでから建物の工事請負契約を締結するまでの期間が限られています。
おおむね3ヵ月としている物件が多いですが、この3ヵ月の間に施工会社と打ち合わせを重ね、設計に関することをすべて決めなければなりません。
家づくりにこだわりたい方の場合、3カ月では決められず時間オーバーで白紙解除になる可能性がありますし、見切り発車で工事が始まり完成してから後悔することも考えられます。
じっくり時間をかけて家づくりをしたい方は、条件のない土地を選んだ方が満足度の高い家を建てられるかもしれません。
仲介手数料に関する注意点
建築条件付き土地で売買契約を結ぶ際、不動産会社には仲介手数料を支払うことになります。
ここで覚えておきたいポイントとして、「家の建築工事請負契約には仲介手数料がかからない」という点です。
不動産会社の中には、建築工事請負契約を結ぶ際に仲介手数料を求めたり、土地の売買契約時に建築費用を含めた総額に対して仲介手数料を請求したりと、悪質な業者も見られます。
これは宅地建物取引業法違反となりますから、取引しないように注意しましょう。
建築条件を外せる場合もある
「建築条件付き土地で家を建てたいけど、別の会社で施工したい」と考えている方は少なくないと思います。
基本的には、売主の指定した施工会社で建てることになりますが、場合によっては建築条件を外してもらい、自分の希望する施工会社で建てることも可能です。
たとえば、売れ残っている建築条件付き土地の場合、土地の価格に数百万円を上乗せすることで、建築条件なしの土地として販売してもらえることがあります。
売主からすれば、工事請負で得られる利益を土地の販売で得られたら問題ないので、交渉に応じてもらえる可能性はあるでしょう。
ただ、こうした交渉は個人では難しいのが実情です。
そこで活用したいのが、建築を依頼したい施工会社です。
たとえば、施工会社に「この建築条件付き土地であれば、御社と契約したい」と交渉します。
施工会社は、その土地の売主や不動産会社と折衝して、建築条件を解除してくれることもあるのです。
もっとも、売主が断る可能性も高いですが、土地の販売価格を上乗せするなど条件によっては、希望の施工会社で家を建てられることもあります。
どうしてもその土地で、指定業者以外の会社に依頼して家を建てたいという方は、交渉してみてはいかがでしょうか。
まとめ
売主が建築条件を付けると、ハードルが上がって売れ残る可能性があります。
それでも条件付きで販売するのは、すぐに売れる人気の土地だから。
言い換えれば、「価値の高い土地」であることを不動産のプロが認めているからです。
建築条件付き土地に建てた家は、資産価値を保つ上でも有利だといえるでしょう。
一方で、建築条件付き土地は施工会社を選べなかったりプランニングの時間が限られたりといった注意点もあります。
設計の自由度という点では、売主や物件によって大きく違いますから、家づくりにこだわりのある方は事前に確認することが大切です。
不動産の知識を深めることもポイント。
知らないと売主や施工会社に勧められるままに進められ、施主が不利益を被る場合もありますから、しっかり勉強した上で検討されることをおすすめします。
横尾材木店では条件付き売地についてもご相談を受け付けています。
わからないことや不安なことなど、お気軽にお問い合わせください！
最後までお読みいただきありがとうございます。
お客様の住まい選びの一助になれたなら幸いです。
